天津市基本医疗保险规定
天津市人民政府
津政令第 49 号
天津市基本医疗保险规定
《天津市基本医疗保险规定》已于2012年1月14日经市人民
政府第82次常务会议通过，现予公布，自2012年3月5日起施行。
市长 黄兴国
二○一二年二月三日
天津市基本医疗保险规定
第一章 总则
第一条 为了规范基本医疗保险关系，维护公民参加基本医
疗保险和享受基本医疗保险待遇的合法权益，根据《中华人民共
和国社会保险法》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本
规定。
第二条 基本医疗保险制度坚持广覆盖、保基本、多层次、
可持续的方针，按照保障水平与经济社会发展水平相适应的原则，
根据财政状况、用人单位和个人经济承受能力确定筹资标准，实
行城乡统筹、全市统筹，并逐步实现职工和居民基本医疗保险制
度衔接转换。
第三条 本市行政区域内的用人单位及其职工和退休人员以
及城乡居民应当按照本规定参加基本医疗保险。基本医疗保险包
括职工基本医疗保险和居民基本医疗保险。
机关、团体、企业事业单位、民办非企业单位、其他组织和
有雇工的个体工商户（统称用人单位）及其职工和退休人员，应
当参加职工基本医疗保险。
学生、儿童、城乡未就业居民，应当参加居民基本医疗保险。
无雇工的个体工商户、未在用人单位参加职工基本医疗保险
的非全日制从业人员及其他灵活就业人员，可以选择参加职工基
本医疗保险或者居民基本医疗保险。
第四条 市和区县人民政府应当将基本医疗保险事业纳入国
民经济和社会发展规划，给予必要的经费支持。
各区县人民政府应当组织本行政区域内的用人单位和居民依
法参加基本医疗保险。
第五条 市人力资源和社会保障行政部门负责全市基本医疗
保险管理工作。财政、卫生、教育、物价、食品药品监管、审计、
民政、工商、公安等部门，在各自职责范围内负责有关的基本医
疗保险工作。
第六条 市医疗保险经办机构负责基本医疗保险登记、保险
费征缴、个人权益记录、保险待遇支付等工作，对定点医疗机构、
定点药店等医疗保险服务机构提供经办业务指导。
第七条 本市建立多层次的医疗保障制度，鼓励发展补充医
疗保险，政府对企业建立补充医疗保险给予支持。
第八条 市人力资源和社会保障行政部门聘请用人单位代表、
参保人员代表、有关专家等作为医疗保险社会监督员，对医疗保
险管理和经办服务有关部门及人员，定点医疗机构、定点药店及
医师、药师，用人单位及参保人员遵守基本医疗保险法律、法规
和规章情况实施社会监督。
任何组织或者个人有权对违反基本医疗保险法律、法规和规
章的行为进行举报、投诉。
第九条 医疗保险经办机构应当定期向社会公布参加医疗保
险情况以及医疗保险基金的收入、支出、结余和收益情况。
第二章 基本医疗保险费筹集
第十条 用人单位和职工、退休人员、居民应当按照规定的
标准缴纳基本医疗保险费。
第十一条 职工按照不低于本人上年度月平均工资的2%按月
缴纳基本医疗保险费，用人单位按照不低于职工个人缴费基数之
和的10%按月缴纳基本医疗保险费。
职工个人缴纳基本医疗保险费的全部和按照规定从用人单位
缴纳的基本医疗保险费中划入的部分计入个人账户。个人账户的
本金和利息归个人所有，个人账户的利息参照银行同期活期储蓄
存款利率计息。
第十二条 职工本人上年度月平均工资高于上年度本市职工
月平均工资300%的，以上年度本市职工月平均工资的300%为缴纳
基本医疗保险费的基数。职工本人上年度月平均工资低于上年度
本市职工月平均工资60%的，以上年度本市职工月平均工资的60%
为缴纳基本医疗保险费的基数。
职工本人上年度月平均工资无法确定的，以上年度本市职工
月平均工资为缴纳基本医疗保险费的基数。
第十三条 用人单位按照本规定第十一条规定缴费有困难的，
经职工代表大会或者职工大会通过，可以按照相关规定降低缴费
比例，不建立个人账户。
无雇工的个体工商户、未在用人单位参保的非全日制从业人
员以及其他灵活就业人员，可以按照相关规定缴纳基本医疗保险
费，不建立个人账户。
第十四条 居民参加基本医疗保险实行差别缴费制度。学生、
儿童和成年居民分别按照规定的标准缴纳基本医疗保险费。成年
居民缴费标准设定不同的档次，由本人自愿选择缴纳。政府按照
规定标准对个人缴费给予适当补助。
重度残疾、享受低保待遇和特殊困难家庭人员按照规定的档
次参保，个人不缴费，由政府全额补助。
居民应当在每年9月至12月底前一次性缴纳下一年度的基本
医疗保险费。
第十五条 居民参加基本医疗保险的补助资金由市和区县人
民政府共同承担。
第十六条 市人民政府根据经济社会发展水平，对基本医疗
保险的缴费标准和政府补助标准作相应调整。市人力资源和社会
保障行政部门会同市财政等相关部门制定调整方案，报市人民政
府批准后执行。
第三章 基本医疗保险待遇
第十七条 职工从缴费当月起享受基本医疗保险待遇。职工
达到法定退休年龄时，累计缴纳基本医疗保险费年限男满25年、
女满20年，且实际缴费年限满5年的，退休后不再缴纳基本医疗
保险费，继续享受基本医疗保险待遇；不足上述年限的，可以在
办理退休时按当年缴费标准一次性补足用人单位和个人应缴纳的
基本医疗保险费后，享受基本医疗保险待遇。
无雇工的个体工商户、未在用人单位参保的非全日制从业人
员以及其他灵活就业人员，从缴费满6个月起享受基本医疗保险
待遇。
入学入托的学生、儿童享受基本医疗保险待遇的期限为缴费
当年的9月至次年的8月，其他居民享受基本医疗保险待遇的期限
为缴费次年的1月至12月。
第十八条 参保人员发生的住院、门（急）诊等医疗费用，
符合国家和本市基本医疗保险药品目录、诊疗项目目录和医疗服
务设施目录范围（统称报销范围）的，按照规定从基本医疗保险
基金中支付。
第十九条 参保人员住院治疗发生的报销范围内的医疗费用，
起付标准按照医院等级和住院次数确定。参保人员在1个年度内
住院治疗2次以上的，从第二次住院治疗起，属于职工、退休人
员的，起付标准按照30%执行，属于居民的，不再设置起付标准。
第二十条 职工基本医疗保险住院报销比例适当照顾退休人
员等群体，居民基本医疗保险住院报销比例按照医院等级和缴费
水平设定。
第二十一条 基本医疗保险住院最高支付标准按照国家规定
执行。职工和退休人员在各级别医院住院实行相同的最高支付标
准，居民住院最高支付标准按照医院等级和缴费水平设定。
第二十二条 职工和退休人员发生的报销范围内的门（急）
诊普通疾病医疗费用，报销比例按照医院等级确定。居民在一级
医院（含社区卫生服务中心）门（急）诊就医报销比例按照缴费
水平确定。
第二十三条 参保人员患有规定范围的疾病，因年龄较高、
行动不便，可以申请在家庭病床治疗，发生的医疗费用实行住院
医疗费用报销政策。
参保人员患有规定范围的门诊特定疾病，基本医疗保险待遇
标准按照高于门（急）诊普通疾病标准确定。
第二十四条 参保人员患甲类传染病的医疗费用由基本医疗
保险基金全额支付。对其他传染病患者给予适当照顾。
第二十五条 市人民政府根据经济社会发展水平和基本医疗
保险基金支付能力，对基本医疗保险待遇水平作相应调整。市人
力资源和社会保障行政部门会同市财政等相关部门制定调整方案，
报市人民政府批准后执行。
第四章 基本医疗保险费征收与结算
第二十六条 基本医疗保险费实行全市统一征收。医疗保险
经办机构负责基本医疗保险费征收的具体工作。
第二十七条 居民参加基本医疗保险实行分类登记,按照下列
规定分别向医疗保险经办机构办理登记：
（一）各级各类学校、托幼机构的学生、儿童，由学校、托
幼机构负责到医疗保险经办机构办理参保登记；
（二）享受低保待遇人员、特殊困难家庭人员以及优抚对象
由民政部门确认身份，并将人员明细转交医疗保险经办机构，由
医疗保险经办机构办理参保登记；
（三）重度残疾人员由残疾人联合会确认身份，并将人员明
细转交医疗保险经办机构，由医疗保险经办机构办理参保登记；
（四）离休干部配偶和遗孀由老干部管理部门确认身份，并
将人员明细转交医疗保险经办机构，由医疗保险经办机构办理参
保登记；
（五）农村居民以村为单位、其他居民以家庭为单位分别到
乡镇、街道劳动保障服务机构办理参保登记。
第二十八条 入学入托的学生、儿童缴纳的基本医疗保险费
由学校、托幼机构代收代缴。农村居民由村民委员会代收代缴。
第二十九条 医疗保险经办机构按照总额预付、病种付费、
项目付费、人头付费或者谈判付费等方式，按时足额向定点医疗
机构、定点药店或者参保人员支付符合基本医疗保险规定的医疗
费用。
第三十条 参保人员就医、购药通过医疗保险信息化支付系
统即时结算医疗费用，只向定点医疗机构或者定点药店交纳个人
应负担的部分，其他费用由医疗保险经办机构与定点医疗机构、
定点药店按月结算。国家和本市对先行垫付有特别规定的，从其
规定。
第五章 基本医疗保险服务管理
第三十一条 医疗保险经办机构应当建立健全业务、财务、
安全和风险管理制度。
医疗保险经办机构通过业务经办、统计调查收集汇总相关数
据，有关单位和个人应当及时、如实提供。
街道、乡镇劳动保障服务机构及其社区、村劳动保障工作机
构负责组织居民参保资源调查、参保登记核定及垫付医疗费归集
等工作。
第三十二条 医疗保险经办机构根据管理服务的需要，可以
与定点医疗机构、定点药店签订服务协议，规范医疗服务行为。
第三十三条 定点医疗机构、定点药店应当明确医疗保险工
作机构，确定基本医疗保险专（兼）职工作人员，负责本单位的
基本医疗保险管理和服务工作。
第三十四条 定点医疗机构应当优先在规定的基本医疗保险
药品目录、诊疗项目目录、医疗服务设施目录范围内为参保人员
提供医疗服务。在向参保患者提供自费的药品、医用耗材、诊疗
项目时，应当事先征得参保患者同意，同时应当提供医疗费用明
细。
第三十五条 定点药店应当建立与基本医疗保险相适应的管
理制度；保证基本医疗保险用药的质量和品种，为参保人员提供
合理用药咨询服务。
第三十六条 市人力资源和社会保障行政部门会同市卫生、
食品药品监管等部门建立健全基本医疗保险服务医师、药师名录
管理制度，对服务医师、药师执行基本医疗保险政策情况实行监
督检查。
基本医疗保险服务医师、药师名录具体管理办法由市人力资
源和社会保障行政部门会同市卫生、食品药品监管等部门另行制
定。
第三十七条 医疗保险经办机构与定点医疗机构、定点药店
之间因履行、变更服务协议发生争议的，可以向医疗保险结算争
议调处机构申请调解处理，也可以向人民法院提起诉讼。
第三十八条 市人力资源和社会保障行政部门建立完善基本
医疗保险信息系统，实现参保网络登记缴费、待遇联网支付、网
络实时监控等功能。
医疗保险经办机构使用基本医疗保险信息系统支付保险待遇，
应当保证与定点医疗机构、定点药店实现全天候、无节假日联网
结算。
定点医疗机构应当建立健全本单位信息管理系统，实现门
（急）诊、住院与医疗保险经办机构联网结算和信息实时共享。
定点药店应当建立健全本单位信息管理系统，实现与医疗保
险经办机构联网结算和信息实时共享。
第三十九条 参保人员应当持本人的社会保障卡就医购药。
参保人员因特殊情况不能到定点医疗机构或者定点药店购药
的，可以委托他人持该参保人员的社会保障卡代为购买，受托人
应当出示本人身份证明。
第四十条 参保人员可以选择在规定范围的定点医疗机构就
医、购药，也可以持处方到定点药店购药。医疗机构应当为选择
到定点药店购药的参保人员提供外购处方。
第四十一条 市人力资源和社会保障行政部门会同相关行政
管理部门建立基本医疗保险诚信制度。
第六章 基本医疗保险基金
第四十二条 基本医疗保险基金由下列资金构成：
（一）用人单位和参保人员缴纳的基本医疗保险费；
（二）政府补助资金；
（三）社会捐助资金；
（四）滞纳金；
（五）利息；
（六）其他资金。
第四十三条 基本医疗保险基金当年筹集的部分，按照银行
活期存款利率计息；上年结转的基金本息，按照3个月期整存整
取银行存款利率计息；存入社会保障财政专户的沉淀资金，比照
3年期零存整取储蓄存款利率计息。
第四十四条 基本医疗保险实行全市统筹，基本医疗保险基
金纳入财政专户管理，存入承担医疗保险经办业务的银行。
基本医疗保险基金包括职工基本医疗保险基金和居民基本医
疗保险基金，分别建账，分账核算，执行国家统一的会计制度。
第四十五条 基本医疗保险基金收支的预算、决算草案由市
医疗保险经办机构负责编制，经市人力资源和社会保障行政部门
审查、市财政部门审核，报市人民政府批准后执行。
第四十六条 各区县人民政府和定点医疗机构、定点药店的
主管单位应当加强对定点医疗机构、定点药店医药费用的管理监
督，保证正当医疗需求，维护基本医疗保险基金运行安全。
定点医疗机构、定点药店应当加强对其所属医师、药师及工
作人员的教育管理，规范诊疗行为，为参保患者提供合理必需的
医疗服务。
第四十七条 人力资源和社会保障行政部门应当加强对医疗
保险经办机构和基本医疗保险基金收支情况的监督，建立健全基
本医疗保险基金的预决算制度、财务会计制度和内部审计制度；
财政部门负责基本医疗保险基金财政专户的管理；审计部门依法
对基本医疗保险基金进行审计监督。
第七章 法律责任
第四十八条 人力资源和社会保障行政部门应当加强对遵守
基本医疗保险法律、法规和规章等情况的监督。
市人力资源和社会保障行政部门可以委托医疗保险监督检查
机构具体实施基本医疗保险监督检查等行政执法工作。
人力资源和社会保障、卫生、食品药品监管等行政部门要建
立基本医疗保险违法违规行为发现、调查、认定沟通协调和信息
共享机制。
第四十九条 定点医疗机构有下列行为之一，骗取基本医疗
保险基金支出的，由人力资源和社会保障行政部门责令退回骗取
的医疗保险金，处骗取金额2倍以上5倍以下的罚款;由医疗保险
经办机构解除服务协议；直接负责的主管人员和其他直接责任人
员有执业资格的，由卫生、食品药品监管部门依法吊销其执业资
格：
（一）伪造、变造参保人员就诊记录的；
（二）将不符合住院条件的参保人员收入住院治疗或者故意
延长住院期限、办理虚假住院和冒名住院的；
（三）将不符合门诊特定疾病登记条件的参保人员，通过伪
造、变造相关证明等手段登记为门诊特定疾病并给予治疗的;
（四）伪造、变造、虚开、买卖、转让或者不按规定时限保
存基本医疗保险专用票据的；
（五）转借基本医疗保险费用刷卡机具，出租诊疗科室实施
诊疗活动，或者套用备案医师、药师名义申报医药费用的；
（六）冒用、敛存他人社会保障卡骗取基本医疗保险基金的；
（七）重复收费、分解收费的。
人力资源和社会保障行政部门对定点医疗机构实施前款规定
处罚的，应当告知同级卫生行政部门。
医疗保险经办机构解除与定点医疗机构服务协议的，应当告
知同级卫生行政部门，并将解除服务协议的定点医疗机构及时向
社会公布。
第五十条 定点药店有下列行为之一，骗取基本医疗保险基
金支出的，由人力资源和社会保障行政部门责令退回骗取的医疗
保险金，处骗取金额2倍以上5倍以下的罚款；由医疗保险经办机
构解除服务协议；直接负责的主管人员和其他直接责任人员有执
业资格的，由食品药品监管部门依法吊销其执业资格：
（一）不按外购处方明确的品种、规格、剂型、剂量出售药
品，或者编造、变造外购处方的；
（二）将非基本医疗保险药品或其他物品替换为基本医疗保
险药品出售，或者伪造、变造票据及药品费用明细等医疗保险有
关材料的；
（三）冒用、敛存他人社会保障卡骗取基本医疗保险基金的；
（四）伪造、变造、虚开、买卖、转让或者不按规定时限保
存基本医疗保险专用票据的；
（五）药品的实际金额与票据、申报金额不符的；
（六）冒用备案药师名义申报医药费用，或者将定点药店出
租或承包给非定点药店的。
第五十一条 定点医疗机构、定点药店的执业医师、药师有
下列行为之一的，由市人力资源和社会保障行政部门给予警告，
责令改正；情节严重的，由市人力资源和社会保障行政部门会同
市卫生、食品药品监管等部门将其从基本医疗保险服务医师、药
师名录中删除，对违反本条规定的医师、药师和直接负责的主管
人员给予通报批评：
（一）伪造、变造医疗文书或医学证明，或者开具虚假处方，
虚报基本医疗保险有关材料的；
（二）将非基本医疗保险药品或其他物品篡改为基本医疗保
险药品，或者将非基本医疗保险诊疗项目和服务设施标准篡改为
基本医疗保险支付项目的；
（三）以为参保人员治疗为名开具药品处方或者购药凭证，
串通参保人员不取药而兑换现金或者有价证券的；
（四）不按病情需要使用贵重药品和大型检查等诊疗措施的；
（五）故意分解处方、超量开药、重复开药的。
第五十二条 参保人员有下列行为之一，骗取基本医疗保险
基金支出的，由人力资源和社会保障行政部门责令退回骗取的医
疗保险金，并处骗取金额2倍以上5倍以下的罚款：
（一）使用他人社会保障卡看病购药，或者将本人的社会保
障卡交给他人使用的；
（二）将本人社会保障卡交给定点医疗机构或者定点药店使
用的；
（三）伪造、变造报销票据、处方等的；
（四）倒卖基本医疗保险药品的。
第五十三条 参保人员有本规定第五十二条规定行为的，可
以由市人力资源和社会保障行政部门调整医疗费用结算方式1个
月以上1年以下。在调整医疗费用结算方式期间，继续享受基本
医疗保险待遇，发生的医疗费用按照全额垫付方式报销。
第五十四条 人力资源和社会保障行政部门、医疗保险经办
机构及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负
责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给用人单位或
者个人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第八章 附则
第五十五条 本市采取措施实现参保人员基本医疗保险关系
跨地区的转移接续。
第五十六条 建立职工大额医疗费救助制度。职工和退休人
员应当按照规定的标准缴纳救助费并享受相应待遇。
第五十七条 建立基本医疗保险意外伤害附加保险制度，参
保人员因意外伤害发生医疗、残疾和死亡的，由基本医疗保险意
外伤害附加保险资金按照规定标准支付相应待遇。
第五十八条 本规定自2012年3月5日起施行。
浅议屋顶平台的法律定位及转让
湖南金州律师事务所 文颖律师
2002年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。 然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
屋顶平台使用权经转让后，出让人（全体业主）即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议，该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化，资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。
文颖，男，29岁,中南财经政法大学法学学士，专职律师，现任全国优秀律师事务所湖南金州律师事务所合作人，业务发展委员会委员；湖南省律师协会房地产业委员会委员；长沙市律师协会法律顾问业务委员会委员；《中国律师》杂志社两刊一网驻长沙地区事务代表。2002年获得中国证监会颁发的上市公司独立董事资格。联系电话为：13507318350
