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票据效力确认的起源、原则与外在表达/王艳梅

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 19:04:36  浏览:9644   来源:法律资料网
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  【摘要】如何走入票据法世界,票据效力确认可以作为一个简单易行的参考路径。首先要明晰票据关系的独特属性,是与原因关系相独立的以金钱支付为标的的抽象的债权与证券相结合并辗转流通的法律关系,这是票据效力确认的起源;票据上形式真实高于实质真实,票据外观解释、客观解释和有效解释都是票据效力确认的基本规则;区分票据效力与票据效力,是票据效力确认的外在表达。


  “在这个商法变化万端的时期,比起试图了解那些往往昙花一现的技术细节来说,还是更应尽力探求制定基本规则的理由,而那些条文细节只要查询数据库即可轻而易举地掌握了”。[1]审视世界范围内商法过于实践化倾向的发展历程,今天我们再来反思法国商法学家伊夫·居荣的这段话是很要现实意义的,这是解决“深陷于商法的黑暗的技术角落”[2]的有效手段。其实,商法并不缺乏理论,而是我们被眼前的眼花缭乱的新产品、新事物所蒙蔽,而忽视了对其背后的理论规则构造的研讨。票据法作为技术性极强的商事部门法,定位于其调整对象“票据”的有价证券属性,票据关系本身构成了一个独立的世界,但该世界的构造绝不是简单的,而是令人惊异的、极为复杂精致的。如何走入票据法世界,思考票据法问题,分析票据法关系,解决票据法纠纷,本文认为票据效力确认可以作为一个简单易行的参考路径。

  一、票据效力确认的起源:票据关系独立于原因关系

  票据首先是一种有价证券,而且是有价证券中权利证券化最为彻底的证券。从历史上看,票据的产生先于其他有价证券,并且成为证券发达的先驱,也因此获得了“有价证券之父”的美誉。但是,票据与其他有价证券诸如股票等有价证券相比,有着自己独特的法律属性。深刻地理解和把握票据关系的属性,是票据效力确认的起源。

  (一)票据关系是一种以金钱支付为目的的债权证券关系

  票据关系首先表现为一种权利人得请求支付一定金额的金钱债权的有价证券。票据上所表现的权利本质上是债权,这一点其与表现为物权或者股权的物权证券或者股票不同;同时也由于票据债权是以金钱支付作为标的,将其与表现为物品交付请求权的运输证券或者仓单等区分开。票据债权,不仅包括确定的债权,也存在附条件债权。具体来说,持票人对于本票的出票人和汇票的承兑人所享有的付款请求权,是确定的债权;而对于背书人及汇票、持票的出票人享有的偿还请求权,是在被拒绝支付或者被拒绝承兑的场合所承认的附条件权利。我国票据法明确规定了票据权利的二重属性:即付款请求权和追索权,但是对追索权的性质认识理论上是有争论的,有日本学者将其界定为一种权能,认为其不是一种严格意义上的权利。[3]通常说票据债权作为一定支付金额的请求权,主要表现在付款请求权方面,如果行使追索权,这个“一定金额”就会发生一些差异。此外,这个“一定的金额”通常是以本国货币表示的,当然可以以外币表示,但是在以外币表示的情况下,如果没有特别的记载,则必须换算为本国货币以本国货币支付。从这个意义上说,现实支付的金额未必是一定的。

  (二)权利与证券的结合极为紧密

  票据关系乃是以金钱支付为标的的抽象的债权与证券相结合并辗转流通的法律关系,与买卖那样的实质性的而且固定的法律关系相比,不同之处突出表现为以下两点:

  首先,票据权利产生具有设权性和无因性。票据债权的产生是由出票、背书、承兑等票据行为所创造出来的,只要未为该票据行为,票据上的权利就无从成立,这就是票据的设权性特征。同时,票据权利的转移、行使和权利的发生一样,都需要依证券进行,这就是票据债权的完全有价性。这样一来,票据上权利本身,就与买卖、消费借贷等导致票据债权出现的原因关系不发生关系,原因关系的欠缺、瑕疵,对票据上的权利存续与否不发生影响,这就是票据债权的无因性。票据无因性已成为现代票据领域的一项公理性原则,是票据的性格所在,是构建票据其他法律性质的基础。[4]德国票据法理论认为票据行为的无因性,是指票据上的权利并不依赖作为票据关系之基础关系的原因关系,原因关系即使无效或被撤销,对票据上的权利也不产生任何影响。英美法系的的票据法理论注重票据的流通作用,强调“对价”和“正当持票人或善意持有人”概念,所以,一般都是结合票据流通支付对价及善意取得二个方面,对票据无因性的内涵进行解释。英国学者杜德莱·理查逊在阐释票据的概念时表露出了基本的无因性观念:票据作为一种权利财产,其完全的合法权利可以仅凭交付(或许要有转让人的背书)票据来转让。只要受让人取得票据时是善意的,并支付了对价给转让人,他便获得该票据及其所代表的全部财产的完全的所有权而不受其他权益的约束。[5]我国学者李钦贤的阐述非常准确并具有代表性,“票据法律关系虽因基础法律关系而成立、发生,但是票据行为本身绝非将基础法律关系中的权利义务表彰于票据上,而是依票据法的规定,为创设另一新的权利义务之法律关系,因此,基础法律关系的权利义务,与票据行为所创设的权利义务,系个别独立存在的,相互间不发生影响。”[6]

  其次,票据权利转移方式和行使方式独特。作为汇票和本票规则,票据上必须记载收款人,也就是说权利人的指定方式是记名或者指定的;但是在支票上,无需记载收款人。所以,从权利人产生方式上说,票据可以分为记名式、指示式和无记名式。如果从流通的简便性角度考察,无记名式或者付来人式是最应被推崇的方式,但是票据法上对这种方式有着严格的限制,尤其是在汇票和本票规则中不被允许存在,如果仅仅从这个角度看好像与票据的强烈的流通性特点相悖;法律对其严格限制的原因,主要考虑到汇票和本票属于信用证券,如果允许采用此种权利人指定方式,就真的可能使作为商业证券的票据发生类似货币的作用。此外,如果法律规定了这种方式的合法性,也就意味着票据无需背书,当然也无法阻止依背书人的信用进行流通。

  最后,票据权利内容具有文义性。票据关系具有无因性和设权性,票据作成以前不产生票据权利,票据自然是票据所表彰的金钱债权与票据这个物的直接结合,这使得抽象的、对人的、不能为人所感知的金钱债权借助于票据这个有体物,具有了一种对世性,故票据权利的产生、变动应如一般物权的产生、变动一样,要求清晰透明和公开,这种变动的公开性是通过票据行为的公示来完成,票据权利的产生、变动通过票据签发、背书行为公示在票据这个物上,票据上表示的权利也即是其公示的权利,二者系一体的、合一的,故票据上的权利义务内容只能依票据的记载而定,确定票据文义性,既是票据行为公示性的表现,也是为保障信赖这种公示的善意第三人的利益,赋予票据行为公信力的必然结果。因此,票据文义性是无因性、设权性的要求,是票据无因性的必要的技术支撑。[7]

  (三)在同一个证券上表现了指向同一个目的的若干个并存的权利

  票据关系是作为与其基础的原因关系相分离的,仅仅与金钱支付相关联的法律关系,相对于原因关系来说,起着手段的作用,与如同原因关系那样的实质性的交易关系不同,在各个当事人之间没有对立的利害冲突,所有的行为人人均须为金钱的支付这一共同目的而协同努力。票据关系上的存在多个债务人,法律设计了主债务人和次债务人的之分。汇票法律关系中,承担主债务即支付票据金额的义务人应为承兑人,本票上为出票人,支票上则为付款人。但是在主债务人不能支付或者丧失支付可能性的场合,汇票及支票的出票人则作为从债务人,分别负有代替主债务人支付的义务。在此基础上,保证人及背书人也负有上述的偿还义务。因此,在票据上,以同一个票据表现了权利人对多个债务人的权利,所以,票据的持票人,得对其中任何一人请求。

  多个义务人承担的法律义务,在确保票据金额支付的目的这一点来说是相通的,但并不是完全相同的。第一,就效力发生来说,本来应为支付的债务人的义务,是无条件的、确定的;但是偿还义务的履行是附有条件的,也就是说只能在被拒绝付款或者被拒绝承兑时才发生法律效力;也是因为如此,票据法才设计了如果持票人被主债务人拒绝,必须取得拒绝证书或者其他形式证明,才能向前手进行追索。第二,各个债务人负担义务的权利相对方是不同的,仅仅对票据流通过程中位于自己下游的人(票据法上专门创造了“前手”和“后手”的概念),也就是自己的后手负担义务。所以,通常说的持票人得对任何债务人提出请求,准确地理解应为,已为支付的债务人在行使偿还请求权时只能向自己的前手追索,结果就是,最后承担义务的人,乃是本来应该支付的主债务人。在这一意义上说,各个债务人的义务是阶段性的,因此与一般民法上通常的连带责任不同,票据法上对此一般多将其称为共同责任。

  二、票据效力确认的原则:票据形式真实高于实质真实

  商法一般具有着从习惯法到成文法、从地方法逐渐发展到世界法的倾向,考察票据法的发展,更是如实地表现出这一倾向。票据关系是为了安全、迅捷地实现金钱支付为目的而构造出来的强行法律规则,在发展过程中创造出了很多独具特色的人工性技术性的制度[8]。

  (一)要式性规则的适用:票据构成的生效要件

  票据的作成必须依照法律规定的方式进行,才能发生作为票据的效力;换言之,只有依法定方式作成的票据,才能成为有效票据;否则即为无效票据或者根本不构成票据。这个规则被总结为票据的“严格要式证券性”。票据之所以要求绝对的要式性,是因为票据作为一种流通证券,对于票据流通过程中的后手持票人来说,只能要求其依外观形式来判断票据的效力,而不能要求其就各个前手逐一地确认票据的实质性效力。[9]票据的三大基本特征,形式性属于是否属于票据的判断;对于已经构成生效的票据上,行为人人是否承担票据义务、承担何种义务,就需要我们运用无因性和文义性进行考量。所以,要式性特征属于票据成立上的特征,也是决定票据效力的绝对因素。就票据的要式证券性的要求来看,至少在以下三个方面,要符合相应的法律规定:

  首先,票据的记载内容符合法律规定。从要式证券性在出票记载内容方面的要求来看,是否符合必要记载事项的规定,乃是决定票据与非票据的标准,只有法律规定的必要记载事项记载完备,才能成为票据并具有票据的效力,否则就不构成票据当然也不具有票据的效力;而是否符合无益记载事项的规定,则是决定有效票据与无效票据的标准,只有法律规定的无益记载事项未记载,才能成为有效票据,否则即丧失作为票据的效力。有益记载事项与前两种记载事项不同,无论其记载与否均不发生票据效力问题,而仅涉及该有益记载事项自身的效力是否发生的问题。

  其次,票据的记载方法符合法律规定。就记载形式而言,包括记载的书面要求、位置要求两个方面。首先,所有的票据记载,均须在票据这一书面上进行,而不能在票据书面以外的其他书面上进行;其次,一定的票据记载亦须在票据的规定位置上进行。

  最后,票据的记载介质符合法律规定。《票据法》第108条规定,汇票、本票、支票的格式应当统一;票据凭证的格式由中国人民银行规定。这一规定表明,我国也实行统一票据凭证制度,签发票据应当使用中国人民银行规定格式的票据凭证。

  (二)文义性规则的适用:外观解释及客观解释原则

  《票据法》第4条第一款规定:“票据出票人制作票据,应当按照法定条件在票据上签章,并按照所记载的事项承担票据责任。”该条规定表明票据债权人不能以票据之外的其他证据及方法,向票据债务人提出主张;而票据债务人也不能举出票据外的证据,对票据债权人有所抗辩。这就是票据的文义性特征。之所以做出这种规定,是因为票据行为人通过票据书面进行意思表示,票据上存在的关于权利义务内容的记载,就应认为是行为人自己的意思表示的内容,当然不能再通过其他途径进行解释,也不能再参考其他原因关系予以补充说明。遵循文义性特征,对于票据上记载的权利义务内容进行解释,产生了两项原则:即外观解释原则和客观解释原则。

  只要票据在外观上具备票据要件,即承认票据行为的效力。比如说票据上出票日期的记载为2012年3月1日,而实际出票日期为2012年5月,那么出票日期只能是2012年3月1日。票据要件之存在与否,应就票据上之记载事项作为判断标准。学者将其称为“外观解释原则”。该原则不论对于直接当事人或者善意或者恶意持票人,均可以适用。[10]从这意义上说,票据上的形式真实在实际上决定着实质真实,可以说,形式真实存在,即使并非实质真实也发生票据上的效力;相反,如形式真实不存在,即使存在实质真实也不发生票据上的效力。

  对于一般的民事法律行为的解释,应探求当事人从事法律行为时的真实意义,而真意何在?当然需要参考过去事实及有关证据,才能作为判断标准,不能拘泥于当事人所使用的词句。但是对于票据行为的解释,则不能以票据外的事实来推断行为人的意思,从而达到变更或补充票据上所记载的文义,这就是票据的客观解释原则。[11]因为票据为文义证券,证券上的权利义务,盖全悉依证券上所载文句而确定其效力。需要指出的是,“由于票据客观解释原则所体现的乃是一种形式公平,或者称为基于对票据形式的信赖而实现的公平,因而,该原则的适用也就有着一定的限度,只能在票据授受的相对方之信赖才值得保护,即相对方为善意的情况下,才能适用票据客观解释原则,严格依照票据法上记载之文义,对票据上权利义务内容做出解释;而当票据授受的直接相对方为恶意的相对方时,由于其在接受票据授受时即已经了解或者应当了解真实情况,并非基于对于票据形式的信赖而取得票据,因而也就不存在对其信赖加以保护的必要,所以也就不再适用票据客观解释原则,而应直接依票据外关系的实际情况,对其间的权利义务加以确认。”[12]同时,这种基于票据外关系对票据当事人之间的权利义务所进行的确认,也并不是通过对该票据外关系对票据上记载文义的直接否定实现的,而是通过对票据授受的直接当事人主张对人抗辩或者对恶意去的人主张恶意抗辩来实现的。[13]
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厦门市大嶝对台小额商品交易市场外汇管理暂行办法

福建省厦门市人民政府


厦门市大嶝对台小额商品交易市场外汇管理暂行办法
厦门市人民政府


国家外汇管理局2000年3月14日批准


第一条 为了促进大嶝对台小额商品交易市场的发展,根据国家外汇管理局《边境贸易外汇管理暂行办法》和《结汇、售汇及付汇管理规定》及其他外汇管理法规,制定本暂行办法。
第二条 大嶝对台小额商品交易市场(以下简称“交易市场”)系指经国家批准在厦门市同安区大嶝岛专门设立的用于开展对台民间小额商品交易活动,并实行封闭管理的特定区域。
第三条 本暂行办法所称“对台小额贸易企业”系指经厦门市贸发委批准有从事对台小额贸易经营权的企业。
第四条 本暂行办法所称“台湾贸易机构”系指来自台湾地区(含金门、马祖等)的贸易机构。
第五条 对台小额贸易企业应当在厦门市贸发委批准其从事小额贸易经营权之日起30日内到外汇局厦门分局登记备案,凭厦门市工商行政管理局颁发的营业执照及厦门市贸发委的批准件领取《对台小额贸易企业外汇登记证》(以下简称《外汇登记证》)。
第六条 对台小额贸易企业与台湾贸易机构进行对台小额贸易时,可以以可兑换货币或者人民币计价结算。
第七条 对台小额贸易企业开立外汇帐户需经过外汇管理部门批准,并持“外汇帐户开户批准书”和“外汇登记证到当地同一家外汇指定银行开立一个可兑换货币的外汇帐户(帐户前应加代码“T”),并于帐户开立后15日内持回执到外汇管理部门备案。该帐户的收支范围只限于对台? 《钌唐访骋紫钕碌耐饣闶崭叮坏糜肫渌嘈偷耐饣阏驶Щハ嗷坏糜肫渌胀ǘ酝饷骋淄饣阏驶Щ煊谩6蕴ㄐ《蠲骋灼笠挡坏迷谧⒉岬匾酝獾耐饣阒付ㄒ锌⑼饣阏驶А? 第八条 对台小额贸易企业经常项目下外汇收入经外汇局核定可保留外汇,其结算帐户的最高金额由外汇局根据企业申请和具体情况核定。外汇指定银行收到超过企业外汇结算帐户最高限额部分的外汇,可以先行予以入帐,并自超过限额之日起5个工作日内通知企业办理结汇;企业逾? 诓话炖斫峄愕模饣阒付ㄒ杏ο蛲饣憔直ǜ妫赏饣憔衷鹆钇笠蛋凑展娑ò炖怼? 第九条 对台小额贸易企业以买断方式从台湾地区进口货物,并通过海关监管的交易市场专用仓库销售给交易市场内的零售商的,由对台小额贸易企业持下列与支付方式相应的有效凭证和有效商业单据先从其外汇帐户中支付,企业外汇帐户余额不足时,可持下列有效凭证和商业单据向
外汇指定银行购付汇:
㈠进口合同;
㈡进口付汇核销单;
㈢起运国(地区)为境外、贸易方式为“对台小额贸易”(4039)、加盖海关“验讫章”的正本进口货物报关单。
㈣相应结算方式和贸易管理方式要求的其它有效凭证和商业单据。
购付汇申请人必须与进口货物报关单上注明的经营单位、进口合同的买方一致。
从专用仓库提取货物的交易市场内零售商不得购付汇,只能向对台贸易企业支付人民币。
第十条 外汇指定银行应按照本暂行办法为对台小额贸易企业办理结汇、售汇及结算业务,并按照规定审核相应的有效凭证和有效商业单据。外汇指定银行应按照本办法监督对台小额贸易企业外汇帐户的使用。
第十一条 交易市场内的零售商和自然人之间的交易不得以外币计价结算,只能以人民币计价结算。
市场内的企业与市场外企业的非贸易结算应当使用人民币,不得以外币计价结算。
第十二条 对台小额贸易中的外币现钞提取、结算应当按照《境内机构外币现钞收付管理暂行办法》办理。
第十三条 对台小额贸易企业如通过交易市场向台湾地区出口商品或从台湾进口商品应当按照《出口收汇核销管理办法》和《贸易进口付汇核销监管暂行办法》办理出口收汇和进口付汇核销手续,并按照《国际收支统计申报办法》办理国际收支申报。
第十四条 外汇指定银行可凭“台湾当局”有关有效证明、合同等,为台湾地区贸易机构开立可兑换货币结算帐户或人民币帐户;该帐户仅限于对台小额商品贸易结算。
台湾地区贸易机构的可兑换货币结算帐户余额可以结汇或者汇出;人民币结算帐户余额只能在交易市场使用。
外汇指定银行可以凭台湾同胞有效身份证明为来交易市场从事小额贸易的个人开立可兑换货币或人民币储蓄户。
第十五条 外汇指定银行应当按照本暂行办法为台湾地区贸易机构办理可兑换货币结算帐户或人民币结算帐户的开立并监督收付,于每月5日前向当地外汇局报告帐户的使用情况。
第十六条 对违反本暂行办法规定的由国家外汇管理局厦门分局根据《中华人民共和国外汇管理条例》或者其它外汇管理规定进行处罚。
第十七条 本暂行办法由国家外汇管理局厦门分局负责解释。
第十八条 本办法公布之日起施行。



2000年4月12日

铁岭市城市住宅区物业管理办法

辽宁省铁岭市人民政府办公室


《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经2002年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

市长:姚辉


二OO二年八月十四日


铁岭市城市住宅区物业管理办法


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,根据国家和省有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区,是指城市规划区内以住宅为主,配套设施齐全,具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称的物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。
本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。
第三条 统一规划建设,具备一定规模,配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区,应当通过整治逐步创造条件,实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业,统一交房产部门管理。
第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。
第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则,逐步实行招投标制度。
第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门,负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。
街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。
第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会
第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。
第八条 业主、物业使用人的权利、义务:
(一)享有物业管理服务的权利;
(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;
(三)决定有关物业管理的重大事项;
(四)监督物业管理委员会的工作;
(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;
(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;
(七)按时缴纳物业管理服务费。
第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原有住宅区达到物业管理规定条件的,在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下,组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生物业管理委员会。
住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成,其代表按房屋性质、户数比例产生。
第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。
业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过,并在物业管理区域内公布后方可生效。
第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权
利:
(一)选举、改选物业管理委员会,增补或撤换物业管理委员会委员;
(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;
(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告,修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;
(四)决定物业管理的其他事项。
第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成,设主任1人,副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业管理委员会。
第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。
第十四条 物业管理委员会的职责:
(一)维护业主、物业使用人的合法权益;
(二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;
(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;
(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施设备和共用场地的合理使用。
(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。
第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内,
到物业管理行政主管部门登记备案。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立,以物业管理与服务为经营业务,独立核算,并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。
第十七条 物业管理企业,必须经物业行政主管部门资质审批,领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照,方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书,不得从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料:
(一)物业管理企业资质等级申报表;
(二)企业章程;
(三)企业法定代表人任职文件;
(四)办公场地证明;
(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;
(六)物业管理委托合同复印件;
(七)企业验资报告。
第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理,对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业,由物业管理行政主管部门限期整改,达不到整改要求的,视情况降级或吊销资质证。
第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日
内,在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项:
(一)对预收的物业管理费按实清算,剩余部分予以结转;
(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第二十一条 物业管理企业的权利:
(一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理并制定物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;
(三)制止违反物业管理制度的行为;
(四)请求物业管理委员会协助管理;
(五)选聘专业公司承担专项业务。
第二十二条 物业管理企业义务:
(一)履行物业管理委托合同,依法经营;
(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;
(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;
(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;
(五)法律、法规和规章规定的其他义务。
第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。
第四章 物业管理与收费
第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后,物业管理委员会成立之前,应在物业管理行政主管部门的指导下,由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。
第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的,由业主或物业使用人承担。
第二十六条 凡新建住宅区,开发建设单位在移交物业时,须按规划要求,向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上,建筑面积每增加5万平方米,提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本,该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用,其产权归业主共有。
物业管理办公用房不得出借、出租或出售。
第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后,都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,其收取、使用和管理,按国家、省有关规定执行。
第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十九条 开发建设单位移交物业时,应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:
(一)政府主管部门的项目批准文件;
(二)规划图和竣工总平面图;
(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;
(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;
(五)竣工综合验收合格证书;
(六)各类房屋和共用设施设备清单;
(七)环保、绿化等相关工程验收资料;
(八)其他资料。
第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行,一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。
第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容:
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)物业管理服务事项和服务质量要求;
(三)物业管理服务费的标准及收取办法;
(四)合同的期限、变更、终止的约定,合同终止时物业资料的移交方式等;
(五)物业管理的责任范围;
(六)违约责任及解决纠纷的途径;
(七)双方当事人约定的其他事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括:
(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;
(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;
(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;
(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;
(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;
(六)物业管理档案资料的管理;
(七)开展社区服务,参与社区文化建设;
(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。
第三十三条 物业管理委托合同期满,一方不再续签的,在合同期满前两个月内通知对方,合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
第三十四条 物业管理服务费收取项目,按省物价部门规定执行。
物业管理服务费收费标准,按服务项目、标准,分不同情况,由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
政府指导价,由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的,没有收费标准的,由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的,按标准执行。
第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布,业主、物业使用人必须按规定交纳,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。
第五章 物业的使用与维护
第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法
律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;
(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;
(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;
(五)安装影响房屋结构的动力设备。
第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地;
(二)损毁树木、园林;
(三)占用通道等共用场地;
(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;
(五)发出超过规定标准的噪音;
(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的,必须经物业管理企业同意,经有关部门批准。对未经同意、批准,擅自装修、改变物业使用性质的,物业管理企业有权制止并报告有关部门。
第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的,必须经物业管理企业同意,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场,自行车棚,由物业管理委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。
第四十三条 业主转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部
位、共用设施设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。
第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修,造成其他业主。物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本办法第十七条规定,未经物业管理行政主管部门资质审批,未取得《物业管理企业资质证书》, 擅自从事物业管理业务的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定,责令改正,没收非法所得,并处 5000元以上 1万元以下罚款。
第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一
的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十七条规定,责令限期整改,并处5000元以上1万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第二十六条规定,未提供物业管理办公用房的,由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门,责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第四十九条 违反本办法第二十八条规定的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定,责令改正,并处2000元以上5000元以下罚款。
第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定,责令恢复原状,并处1000元以下罚款。
第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的,物业管理行政主管部门应责令其限期改正,或撤销其决定,并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正,并由责任人承担相应的责任。
第五十三条 物业管理企业违反本办法规定,未取得营业执照,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。
第五十四条 当事人对行政处罚不服的,可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议,也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。
第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。
第五十七条 实施物业行政处罚,按《行政处罚法》规定执行。
第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。
第五十九条 本办法自2002年10月 1日起施行。



铁岭市人民政府办公室
2002年8月14日印发