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财产犯罪法益研究之分析检讨/汪国强

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 02:40:06  浏览:9378   来源:法律资料网
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财产犯罪法益研究之分析检讨


论文提要:

侵犯财产犯罪是高发型犯罪,占据刑事案件的多数,各国刑法理论和实践一直对于侵财犯罪保持了恒久的关注,依照通说侵财犯罪属于自然犯罪,相对于行政犯罪具有更为普及的文化道德谴责,所以国民对于侵犯财产犯罪着潜意识历史的评价,如果说刑法具有正义的品质,那么对于侵犯财产犯罪的理论体系必须明确客观且蕴含公正,可是作为法律人,我们知晓法律理论最为深奥的并非当下标新立异的观点学说,反而是法学理论长期的学说争论更加博大精深、直指真理,在如今经济关系复杂发达的境遇下,财产犯罪的法益到底是财产所有权还是占有状态抑或是财产利益之本身,刑法理论并没有较为统一的判断,这给司法实践带来了疑虑,本文将从例举案例展开,介绍国内外主流学说并予以评价,最后在已经较为成熟的观点上作出修正提出笔者的观点,希冀用自身微薄之力为司法实践有所助益。(全文共9698个字)





概 述
侵犯财产犯罪是高发型犯罪,占据刑事案件的多数,各国刑法理论和实践一直对于侵财犯罪保持了恒久的关注,依照通说侵财犯罪属于自然犯罪,相对于行政犯罪具有更为普及的文化道德谴责,所以国民对于侵犯财产犯罪有着潜意识历史的评价,如果说刑法具有正义的品质,那么对于侵犯财产犯罪的理论体系必须明确客观且蕴含公正,可是作为法律人,我们知晓法律理论最为深奥的并非当下标新立异的观点学说,反而是法学理论长期的学说争论更加博大精深、直指真理。在如今经济关系复杂发达的境遇下,财产犯罪的法益到底是财产所有权还是占有状态抑或是财产利益之本身,刑法理论并没有较为统一的判断,这给司法实践带来了疑虑,又因为规范财产制度原本是民法最重要的职责,财产也成为法律体系中最频繁、最广延的概念,在同一法律语境下,部门法之间逻辑概念的推演和殊途同归的价值认证使得刑法理论必然受到民法中财产制度的暗示,但刑法理论的展开需要借助民法研究成果时必然也受到民法学理论高度的限制,故而研究侵犯财产犯罪的学者们希望通过国外先进的刑法理论找到一言以蔽之的判断标准确保刑法在实际的操作中与时俱进,但侵犯财产罪的复杂的表现形式提醒我们不能满足于前辈的成就中,疑难案例是推动法学发展的原动力,本文将从例举案例展开,介绍国内外主流学说并予以评价,最后在已经较为成熟的观点上作出修正提出笔者的观点,希冀用自身微薄之力为司法实践有所助益。
关键词:本权、占有、法秩序、财产利益
一、 问题的提出和国内新派学说观点
从传统刑法理论来看侵犯财产犯罪的法益或者说客体是公私财产权利 ,这样的表述一直笼罩着国内刑法的主流学说,但是我们发现如果坚持这样的学说很难解释以下的案例,案例一:受害者也就是原所有权人从盗窃犯手中将财产“秘密窃取”回来是否构成盗窃罪,既然民法中有物在呼叫主人的法谚,刑法能否将之评价为犯罪;案例二:第三人从盗窃犯手中盗取财产,盗窃犯本人不可能对财物拥有所有权,第三人也没有对该财产拥有权利,该行为侵犯的法益又是什么,能不能将其归纳为犯罪;案例三:诈骗他人手中的毒品或者其他违禁品数额巨大的能否表述为侵财犯罪,违禁品的财产权利应为国家垄断,非法利益能否得到国家保护;案例四:某人因为违反交通法规车辆被有关部门扣押,为了避免行政处罚的被动,夜间将自己的车辆“偷”回,事后查明其违反交通法规的行为最高处罚是罚款上限为500元,那么其“偷”回自己所有的车辆的行为如何定性,是妨害社会管理秩序行为,还是侵犯财产犯罪,如果定性为盗窃罪数额又如何计算;案例五:某人对他人负有债务又不愿意偿还,便持刀威胁债权人写下放弃债权的书面文件,债权既然难以占有公示,能否成为侵犯财产罪的法益,如果不定性为抢劫罪又该如何评价。
对于以上疑难案例,依照传统理论中认为“公私财产权利”是财产犯罪所保护的客体已经难以解释,张明楷教授提出了“侵犯财产罪的法益主要是财产所有权及其他本权,其次是需要采取法定程序恢复应有状态的占有,但是在非法占有的情况下,相对于本权者恢复权利的行为而言,该占有不是财产犯的法益 ”,其中本权包括合法占有的权利和债权,依照该观点,案例一受害人盗取回自己的物品没有侵犯盗窃犯的财产权,虽然侵犯了财产目前的占有状态,但是该行为是本权人恢复权利的行为所以不构成犯罪,但是第三人侵犯了盗窃犯对于财产的占有法益构成盗窃罪,毒品及其他违禁品应当通过法定程序进行收缴,同样违禁品也具有财产价值所以案例三也可以定性为财产犯罪,再次债权可以评价为本权,所以案例五中的逼迫债权人放弃债权应构成抢劫罪。
二、 国外侵犯财产罪法益的学说观点
德国作为大陆法系国家的一员,其法律理论一直保持着领先的地位,但即便如此,德国刑法理论对于财产犯罪所保护的法益仍然争论不休,目前主要有三中观点较为突出。
(1 )法律的财产说,此说认为刑法中的财产就是民事法上的权利,财产罪的本质是侵害民事法上的权利,处罚财产罪所要保护的也正是这种权利,但按此说,不法原因给付物(如嫖客给妓女的预付款、赌博者支付的赌资等),无效债权,采用盗窃等非法手段取得的物,由于不受民事法律保护,违禁品也不能成为财产罪保护法益的财产。无论本权人或第三者盗取、诈取、侵占这类钱物,自然也就不能构成犯罪 。
(2 )经济的财产说,此说认为,凡是有经济价值(或金钱价值)的利益都是财产,都可以成为财产罪的保护法益,反之,没有经济价值的东西,即使是民事法律的保护的权利,也不成为财产。对这种权利的侵害,不可能构成财产罪,至于经济利益是合法还是非法取得的,占有者是否有民事法上的权利,则在所不问,因此,盗窃犯偷来的赃物,因为有金钱价值,自然也是财产,不仅第三者采取非法手段从盗窃犯手中夺取,构成财产犯罪,而且权利人(如所有者)不通过法律程序直接私下取回,也构成盗窃罪 ,以该说类推诈骗妓女免收嫖资数额巨大,如果可以将妓女的性服务评价为“具有经济价值的劳动力”也可以构成诈骗罪。
(3 )法律的、经济的财产说,此说是前两种学说的折衷说。认为除违法的利益外,由法秩序保护的整体上有经济价值的利益是财产。财产罪的保护法益既有民事法上权利的一面,又有经济利益的一面,要把两方面结合起来考虑,法律上的财产说与经济的财产说都只是强调了其中的一面,忽视了另一面,因而容易走向极端,并导致不合理的结论。所以,只有法秩序承认的利益,或者说只有民事法上应该保护的利益,才能成为财产罪的保护法益。但是,刑法上的法益也可以是民事法上无权利的利益,只不过不能是民法上不被保护的违法的利益 。如果我们站在该学说角度可以推出一国法律体系原本一体,刑事法律不只是民事法律的继承,一般来说民事法律所确定的具有财产价值权利是财产犯罪所保护的法益,但是民事法律未规制的具有经济价值的利益作为整体法秩序的需要也可以成为刑法所保护的法益,刑法可以通过威慑表示自己独立的主张来促进法秩序的和谐正义。
日本刑法学家对于德国刑法理论在继承的基础上进一步予以完善并对我国刑法理论产生了较大的影响,其在财产犯罪所保护的法益主要有以下观点:
(1 )本权说,此说认为,财产犯罪的保护法益是指财物的所有权及其他本权,本权是指法律上的正当权利,即行为人占有财物是基于法律上的正当理由,本权首先是指所有权,除此之外,还有其他本权,如租借权、抵押权、质押权、留置权等。行为只有侵害了他人的这种本权,才构成财产犯罪 。例如,盗窃他人合法所有的财物就是盗窃罪,但盗窃他人不法占有的财物,则不构成犯罪。
(2 )占有说,占有说认为,财产犯罪的保护法益,是事实上的占有本身,至于是合法占有还是非法占有,则在所不问。对被盗之物,即使是所有权者,除了采用自救行为及其他合法手段取回之外,也不允许本权人侵犯犯罪嫌疑人对赃物的占有,否则就可能构成有关的财产罪。例如,债务人到期未履行债务,债权人采用胁迫手段夺取其相当数额财物,可以构成财产罪,其主要理由为刑法只是规定财产犯罪对象是“他人的财物”(日本现行刑法第235 条),而没有规定是“他人的所有物”,这就表明,刑法所保护的并不限于他人的所有权,即财产犯罪的保护法益并不只是所有权及其他本权 。
(3)安全占有说,此说认为,财产犯罪的保护法益,是本权(包括所有权)以及安全的占有人,在这种学说看来,财产犯罪的保护法益是本权还是占有,是一个如何发挥刑法的作用来维护财产秩序的政策问题,既然刑法的任务是保护法秩序所肯定的法益,因此财产犯罪的保护法益基本上应是民法上的所有权及其他本权,在民事关系极为复杂的现代社会,民事纠纷应由民事方法来处理,刑法的作用是保护由占有这种事实关系所体现出来的财产秩序 。依照该说刑事政策不能只是关注物权法律制度静态的描述,刑法仍然需要为行政法和诉讼法中法定程序树立威信,所以本权人虽然对目前的赃物具有所有权,但是“秘密窃取”赃物行为事实上是对于国家的暴力垄断提出挑战,刑法需要捍卫法律文明的发展,所以案例一中犯罪人既然对财物已经安全占有,受害人将财物取回应构成盗窃罪。
(4)与本权无对抗关系的占有说,此说认为,财产犯罪终究是为了保护财产的所有权与其他本权,虽然保护本权的前提是要对财物的占有本身加以保护,但对一切占有都无条件地保护也是不妥当的,因此当事实上的占有与本权产生一种相互对抗的关系时,只要事实上占有一方与本权的对抗没有合理的理由,就不能进行保护。如被害人在被盗后立即将被盗的财物取回来就不能认为是犯罪,但诈骗他人占有的违禁品确因为自身不能取得赃物的所有权所以应构成诈骗罪,该观点认为如果对财物的占有,一开始就是与本权相对抗的,则没有合法的理由,刑法不应因此对这种占有进行保护 。
三、各种学说的评价
从德、日刑法理论的观点我们可以看出本权说一般来说对应法律财产说,与我国传统刑法理论中认为财产犯罪所保护的客体是公私财产权利核心几乎一致,而占有说与经济财产说所阐明的观点极其相近,其中法律经济说与安全占有说及本权对抗占有说属于中间说,在19世纪本权说或者说法律财产说占有优势,可是随着民事法律关系的发达,所有权能的分离,如果刑法只是机械的保护本权者难免在保护财产利益上无能为力,所以占有说及经济利益说脱颖而出成为刑法理论的主流,但坚持占有说在司法实践方面造成过分保护的情形并扩大了处罚范围,中间说希冀在两种理论中寻找平衡以达到既要完成保护财产利益的任务,也要合理的控制最严厉的国家责难的范围的目的,其实所谓的中间说包含五花八门的理论,比如安全占有说偏向了占有说,而法律经济说基本上是在本权说上予以妥协,事实上国内刑法理论也对传统的公私财产权利予以修正,张明楷教授主张在本权说上加以修正附加“法定程序恢复应有状态的占有”并对于本权者的相关行为拟制为没有侵犯法益从而使公平在刑法中得到豁免,应该说该观点原本是在本权说上汲取占有说及本权对抗说的合理部分,也有学者认为刑法理论在面对多元信息化的社会现实中应当与时俱进,既然德、日刑法理论从本权说走向占有说,我国刑法理论不应留恋于本权说,应紧跟历史潮流确认侵犯财产罪的法益是占有制度 ,占有具有中性的角色,能将复杂的财产关系明确简单化,如果本权人将自身财物“秘密取回”虽然客观上侵犯了财产罪的法益,但是可以认为本权人没有非法占有为目的所以不满足盗窃罪的主观构成要件,这样便可以利用目的犯理论为争论不休的侵犯何种法益的问题上减负,使主观有责性与客观违法性各自据守阵地并在逻辑上更加顺畅以简化复杂的刑法理论。那么该选择何种理论观点来指导司法实践,我们依然要对比各种观点的优劣。
1、 本权说的评价
本权说是所有权说的进化,刑法理论上一度将所有权说奉为圭臬,除了少数如挪用特定款物罪之外其他犯罪在一般常态下侵犯的都是对所有权全部权能的侵犯,但所有权说存在疑问,既然物权法规定了自物权和他物权,如果只是保护自物权,他物权所具备的财产利益难以被刑法保护则不能完成刑法保护法益的任务,比如所有权人将质押在他人处的质押物秘密取回则难以构成盗窃罪,这样的结论难以被市场经济环境所接受,因此修正的本权说又将他物权甚至债权包容其中,但本权说仍有疑问,因为民法上权利的发生需要一定的法律事实,如果发生前文案例二所描述的情形依照本权说则不构成犯罪,行为人因为“好运”盗窃了赃物反而免于刑事处罚又如何能发挥法律的指引机能,还有坚持本权说会使虽然在民法理论上暂没有确认为民事权利但又需要法律予以保护的财产性利益失去刑事制裁坚强的后盾,同样刑法理论的展开确要受到民事权利理论发展的限制未免所失甚大,坚持本权说难以说明正当防卫的问题,比如甲盗窃了乙的财物,而丙正在盗窃甲盗窃乙的赃物,甲确因为没有赃物所有权不能正当防卫 ,这样的结论让人难以接受。本权说也难以对于诈骗、盗窃具有财产价值的违禁品的行为如案例三有着客观的判断。应该说本权说一度作为主流学说必然具备其合理性,本权说直指财产犯罪法益保护的核心,一般来说成熟的民法会将绝大部分财产制度规制的相对合理,而刑事责任对民法权利的“一一对应”的终极保护也能让经过系统学习法律的法官们在逻辑上更容易把控,本权说对于绝大部分财产犯罪的法益保护来讲是合格的,可惜的是本权说将自缚手脚难以面对错综复杂的社会生活而成为刑法理论的历史。
2、 占有说的评价
占有说突破了本权说的限制,扩大了刑法财产保护的范围,也为司法实践的操作指示了简约的操作,占有说着重凸显了法律的秩序价值,占有具有财产公示的机能,占有说希望创造法律最理想秩序和井然的环境,无论是对人的暴力还是对物的暴力都应当为国家所垄断,任何人对财产占有制度的挑战都应作为侵犯财产罪处置,同时市场经济中错综复杂的财产关系对于经济秩序的要求更加迫切,占有说因其严厉的一面受到当今刑法理论的青睐,占有说通过保护财产公示这样的中性事实状态准确地切入了财产犯罪的节点,一般来说只有在占有的状态下财产的经济价值方能得以体现,所以占有说通过保护占有的而达到保护财产法益的目的,占有说减少了司法人员的法律判断节省了司法成本,也加大保护了“无本权”的财产利益力度,促进了商品流通,维护了市场经济的正常秩序并提高的交易的效率和安全感,但占有说也存在其难以克服的问题,首先一个法律制度若要恰当的完成其职能,不仅要力求实现正义,而且还须致力创造秩序 ,正义与秩序两种价值不能分道扬镳,舍我无他,占有说在维护经济秩序上有所助益,但其认为本权人盗回自己的物品确要构成犯罪显然突破一般人的正义理念,既然刑法理论承认自救行为,而赃物一直处于非法占有的状态下,权利人争取自身权利过程中确被评价为犯罪难以被当前法文化所接受,其次占有说虽然拓宽了财产利益的保护,但对于性质上难以以占有公示的财产保护未免不周,坚持占有说会导致一般债权难以被刑法保护,同样不动产似乎也难以成为财产犯罪的对象;再次占有的中性理解过于冷漠并没有体现刑法哲学的伦理性,占有说难以切入侵犯财产犯罪这样古老形式的自然犯理论体系,占有说希望客观的评价法益而将其余道德评价任务交予主观有责性范畴,但是刑法构成要件三阶层主要机能便是客观上尽快的做出罪与非罪的决断来节省司法资源,而侵犯何种法益所包含的对象理应在客观违法性中加以评判,同样侵犯财产罪中并非所有的罪名都要求以非法占有为目的的主观构成要件,比如侵占罪和故意毁坏财物罪,而所有的盗窃罪是否都是以非法占有为目的尚有争议 。
3、中间说的评价
无论是安全占有说、法律经济说和本权占有对抗说都具有调整本权说和占有说的初衷,在兼顾两者的优点的同时也难免遗留了两者的不足,中间说容易将财产犯罪的法益复杂化,本权说的前提体现在法律上的理性所推演的权利体系,富有抽象的形而上的特色,占有说则强调当下财产的物理状态,彰显了朴素简约的法律观点,所以本权说和占有说并非是在同一水平层次的法律命题,中间派希望将两者融合必然面临不同层级中法律命题的断裂,比如说即保护本权又保护占有的观点首先遭遇的也许是自身逻辑的挑战,将法律观点复杂化则难以成为司法实践的福音,当然中间说也有其积极的一面,中间说利用法律秩序的展开将本权说保护的法益扩大,又将公平理念注入了占有说限制其处罚范围,为刑法学的发展有所推动。
四、 本文的观点
财产犯罪的法益争论至今盖因为财产犯罪属于高发型犯罪,形形色色的犯罪形式不断的对刑法理论提出挑战,近两个世纪以来世界经济飞速发展,财产的法律概念愈加广延,本文认为从本权说到占有说再到中间说体现了刑法理论的方向,我们既需要跟寻社会进步的步伐也要将正义的体悟表述于学说观点之中,本文认为侵犯财产犯罪所保护的法益是法秩序所认同的具有经济意义的公示制度及难以公示的财产利益。
1、法益通说是法所保护的利益 ,侵犯财产犯罪的法益可理解为刑法所保护的利益,结果无价值论者认为法益原本就是传统刑法理论的客体,我国前期刑法理论受到马克思法律哲学和苏联刑法学的影响,客体表述为犯罪行为所侵犯的社会主义的社会关系,固然将刑法所保护的利益可以用社会关系来概括 ,但社会关系所蕴含的哲学意境难以让刑法解释学平易近人,而精确地法益概念能更好将犯罪理论展开,但这并不能阻止我们从社会关系学中找到灵感,我们发现刑法所保护也许并非是机械文字上的法益,当所有权人和质押权人在财产上的利益发生对抗,行政公权力与私权人在财产占有的问题上优先归属都是体现了社会关系学的评判,因此刑法学在面对合法利益的碰撞时不能简单地用静态文字所表述法益概念加以判断,此种情况下需要借助法秩序的力量,事实上法益是否只是刑法学上的专门概念依然值得商榷,本权说和占有说都希望用静态的法律概念解决财产犯罪的所有问题必然陷入被动的境遇。
2、从部门法的划分上开刑法作为独立的部门法并非其调整独特的社会关系的需要,而是其严厉的手段和独体的理论体系,刑法不止是保护物权法中的占有制度,也要顺应民法的诚实守信和公序良俗的法律精神,同时刑法也需要为行政法、诉讼法的运行顺畅提供强有力的保障,一言而知刑法的主要任务无非是保护法秩序所确认的成果,我们再回到问题本身,物权法规定了占有制度,也区分了恶意占有和善意占有,所有权人对于恶意占有人可以行使物上请求权,这个说明了物权法对于占有的不同予以不同层次的评价,同样留置权人对于物的占有优先于质权人又优先于所有权人,所以所有权人秘密窃取留置权人占有的财产可能构成盗窃罪,但是所有权人诈取恶意占有人不会突破物权法否定的评价而构成诈骗罪,但是第三人盗取赃物则侵犯了无权占有的制度并且没有更高层次合法的理由,所以第三人因侵犯了法秩序认可的公示制度应承担盗窃罪的刑事责任,那么我们就看出法秩序对于财产公示制度的安排具有层次性的归属,本文认为法秩序所认可的公示制度相比于占有说和本权说在法益的动态保护上予以突破,也借鉴了本权对抗说的精华,再次法律秩序对财产法益的规制对于曾系统学习法律知识的刑事法官的司法实践也不是难题,能够顺应当前社会发展形式。
3、如前文所述占有说的优点是切中了保护财产法益的节点,提高司法效率,本文充分肯定占有说的成果,将本文的观点表述为法秩序所认可的“公示制度”而不是“权利体系”,依照通说占有是一种事实状态而并非物上权利 ,可是既然物权法设立了占有返还权,那么事实上的占有必然蕴含着财产利益,可以作为侵犯财产罪的法益,笔者认为公示制度相比占有说具有更大的包容性,可以将不动产作为侵犯财产罪的对象使得刑法的法益保护机能更好的延伸,如行为人腰藏利刃逼迫所有人在不动产登记机关将房屋赠与行为人并予以变更登记,行为人立即转手卖于他人获得赃款,整个行为虽然没有侵犯房屋所有权的占有权能,但是行为侵犯了法秩序认可的公示登记制度,该行为应构成抢劫罪。
4、财产的表现形式多种多样,刑法典不可能针对每种具体的形式立法而使得自身无比冗长,刑法分则依照法益的分类提纲挈领规范了侵犯财产罪的要件,故而对于财产的解释应包含债权从而达到平等保护所蕴含的实质正义,而债权原本为相对权,难以以公示的方法被外界得知,占有说难以承载保护债权的机能,因此财产犯罪所保护的法益应当包含性质上难以公示的财产性利益,财产性利益还可以包括知识产权、股权、商业秘密等具有经济属性的财产,为司法实践可以预留足够的空间,另外既然刑法分则按照侵犯法益而作出罪名的归纳分类,所以财产犯罪所保护的法益必须具有经济价值意义,否则的话,难以纳入财产犯罪的范畴。
5、侵犯财产罪是古老的犯罪,我国历史上早期便对财产犯罪予以立法,《左传•昭公十四年》引《夏书》说:“昏墨贼杀、皋陶之刑也,《唐律疏议》专设《贼盗律》一篇,把贼盗罪分为强盗和窃盗两种 ,从刑法理论上来说财产犯罪属于自然犯,被普世的价值观所谴责,因此这样的谴责包含在由人类行为内部所蕴藏的自生自发的秩序中 的道德评价,正义是社会制度的首要价值正如真理是思想体系的首要价值 ,因此刑法学的思想体系可以将“法秩序所认同”的正义的寓意将道德评判融入其中,可以修正了占有说的中性冷漠进而限制了占有说的刑事处罚范围。
我们发现“法秩序所认同的财产利益”与本权说并行不悖,“公示制度”原本是占有说的延伸,“经济意义”继承了经济财产说的理念,通过国内外刑法理论对于财产犯罪研究的丰硕成果的继承,笔者大胆的提出自身观点即财产犯罪所保护的法益是法秩序所认同具有经济意义的公示制度和难以公示的财产性利益。根据本文的观点可以较好的解决目前司法实践所遇见的难题,正如前文所述法秩序认同的公示制度对于本权占有和非法占有有着不同的评价,所以案例一中所有权人从非法占有者手中“秘密取回”所有物没有侵犯法秩序所认同动态的公示制度因此不构成盗窃罪,如果所有权人从质权人手中秘密取回质押物,因为质权人对于占有在公示制度中优于所有权人,所以该行为侵犯了法秩序所认同的公示制度应构成盗窃罪,案例二中第三人原本没有任何物上权限,诈取、盗取无权占有人占有的财产显然挑战了法律秩序希望的安定的占有状态,理当构成侵犯财产犯罪,具有经济价值的违禁品也可以作为无权占有的标的,除非国家依照法定程序予以收缴,其他人不可以侵犯无权占有的公示制度,所以案例三中的行为可以评价为财产犯罪,毋庸置疑没有经济意义的公示没有必要也不能作为侵财犯罪的法益,案例四中主管部门扣押车辆的原意是行政管理之需要,没有在扣押财产上发生经济意义的动机,虽然行政法授权了国家机关可以优先所有人合法占有扣押财产,但该占有所体现的公示制度没有经济上的意义,所以所有权人“偷”回自己所有的车辆没有侵犯“具有经济意义的公示制度”不构成侵犯财产犯罪,但其“偷”回车辆的行为显然侵犯了社会管理秩序,有可能构成妨害社会管理秩序罪,可是如果法院为了保全权利的实现对所有人的财物予以扣押,所有人又将被扣押的财物盗走,因为保全的财产具有实现权利的经济意义,所以该行为可能构成盗窃罪,又因为该行为侵犯了社会管理秩序,那么该行为可以评价为非法处置查封财产罪和盗窃罪的想象竞合,又本文的观点用公示制度代替占有,所以诈取、逼迫受害人变更不动产登记或者强逼他人在自己所有物上设立抵押权予以登记可以成立侵犯财产犯罪,难以公示的财产性利益也应受到刑法的保护,所以案例五中用暴力手段逼迫他人放弃债权可以构成抢劫罪,骗取他人转让股权也可能成构成诈骗罪。


结 语
侵犯财产犯罪作为自然犯区别于法定犯在揭示犯罪的实质不止是物质世间的反映,自然法中理性和道德世界依旧对自然犯的法律评判上拥有沉厚的比重,我们在作出法律解释结论的时候不能只关注着简约的逻辑分析而忽视大众对于法律美德的认知,正如胡萨克教授指出“假如刑法禁止一种行为,而这种行为从道德角度来说公民有权实施,又怎能想象国家因此有理由处罚呢 。”财产犯罪因为其源远流长的历史沉淀了深奥的文化价值取向,可是侵犯财产犯罪的高发促使刑法学追寻一种精确地逻辑判断模式从而推进司法效率,刑法理论一直在完成协调简明的理性判断和正义情感平衡的任务,各种学说观点的提出为了法律的解释和应用提供助益,在学说对抗中,法律人所特有的睿智将正义的理念与理性的推断浇注融合,而正是学者和法官们地孜孜努力,法律的演进才会愈发精彩。

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深圳市知识产权局关于印发《深圳市知识产权许可操作指引》的通知

广东省深圳市知识产权局


深圳市知识产权局关于印发《深圳市知识产权许可操作指引》的通知

深知〔2008〕164号

各有关单位:

  为维护深圳企业、高校、科研院所等有关主体在知识产权许可过程中的合法权益,减少、降低知识产权许可活动的经济与法律风险,促进技术创新与产业发展,根据《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国著作权法》及有关法律法规的规定,我局制定了《深圳市知识产权许可操作指引》。现予印发。

深圳市知识产权局
二〇〇八年九月二十四日

深圳市知识产权许可操作指引

第一章 总 则

  第一条【宗旨】 为促进知识产权的有效运用,提高知识产权收益能力,减少、降低在知识产权许可活动中的经济与法律风险,根据国家有关法律、法规,结合深圳实际,制定本指引。

  第二条【使用参考】 本指引供个人、企业、高校、科研院所等公民、法人及其他组织参与知识产权许可活动时参考使用。

  第三条【定义】 本指引中下列特定用语的解释:
  (一)知识产权许可,是指许可方将所涉知识产权授予被许可方按照约定使用的活动,简称许可;
  (二)许可方,是指有权授予被许可方按照约定使用所涉知识产权的权利人;
  (三)被许可方,是指与对方协商或已经获得许可使用所涉知识产权的主体;
  (四)分许可,是指被许可方在一定条件下以自己的名义许可第三方使用所涉知识产权的活动;
  (五)交叉许可,是指两个或两个以上的知识产权权利人在一定条件下将各自的知识产权授予对方使用的活动。

  第四条【分类】 许可一般有如下类型:
  (一)独占许可,即除被许可方可以按照约定独占的使用有关知识产权外,包括知识产权权利人在内的任何第三方均不能使用该知识产权的活动;
  (二)排他许可,即除许可方和被许可方可以按照约定使用有关知识产权外,任何第三方均不能使用该知识产权的活动;
  (三)普通许可,即被许可方按照约定使用有关知识产权,许可方仍可以许可第三方使用该知识产权的活动。

  第五条【法律适用】 专利强制许可、专利实施许可合同备案、商标使用许可合同备案、特许经营合同等国家法律法规有强制性规定的,适用有关规定。

第二章 一般性指引

  第六条【商业利益原则】 进行许可谈判的,欲接受许可的主体尤其应当明确自身的商业利益、商业地位和商业目的,从而在许可过程中抓住重点,实现收益最大化。

  第七条【保密原则】 与对方沟通许可事宜前,应当签署书面的相互保密协议。
  企业、科研院所等进行专利权许可、软件许可的,尤其应当注意审核相互保密协议中的保密信息范畴、保密义务内容、保密期限等条款。

  第八条【资质审查】 与许可方谈判前,应当核实所涉知识产权的权属,审查许可方的资质和履约能力,评估所涉知识产权的价值。

  第九条【组建团队】 进行谈判的,一般应当在谈判前组建谈判团队。
  一般而言,谈判团队中应当有技术人员、知识产权法务人员和商务决策人员。

  第十条【材料准备】 谈判团队应于谈判前收集、熟悉与本次许可相关的资料,明确自身的优势和劣势,构思谈判中可能用到的扬长避短的方法。

  第十一条【书面形式】 知识产权许可应通过双方签署书面合同进行。

  第十二条【提供合同文本】 实践中,供双方谈判的许可合同文本一般均由许可方提供,知识产权权利人应有意识的提高合同撰写能力,拟制高质量的合同文本。
  知识产权法务能力较强的被许可方可以首先争取采用自己的合同文本作为谈判基础。

  第十三条【制定策略】 双方商定合同谈判文本后,谈判团队应当尽快确定双方的分歧点,制定解决分歧的策略,设计确定最优方案、次优方案和底限方案。

  第十四条【竞争原则】 被许可方接受许可时可考虑采用竞争性谈判等策略,有意识的通过引入许可方的竞争对手等方法施压于许可方,力争以更少的成本达到既定目的。

  第十五条【记录保存原则】 双方应妥善保存往来的会议纪要、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子交换数据和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的材料。
  重要的许可,每次谈判时都应有会议纪要并应于该次谈判结束时由双方到场人员签字确认。

  第十六条【规划谈判程序】 实践中,双方通常先进行技术谈判,然后进行知识产权法务和商务谈判。
  被许可方应结合既定策略详细规划谈判步骤、应对理由、妥协程序等。

  第十七条【技术谈判】 技术谈判是决定许可范围、产品销售地域、许可费率乃至本次许可能否达到商业目的的基础。
  重要许可的技术谈判,被许可方应当指派既熟悉知识产权又精通技术的人员进行。

  第十八条【知识产权谈判】 许可合同文本中应当重点研究的知识产权内容如下:
  (一)定义条款;
  (二)知识产权许可条款;
  (三)保密条款;
  (四)知识产权瑕疵担保条款;
  (五)知识产权归属条款;
  (六)知识产权侵权责任条款;
  (七)争议解决条款。

  第十九条【定义条款】 定义条款是界定许可合同中特定用语涵义的条款,常为合同第一条。
  一般而言,定义条款中应当研究许可知识产权、许可产品、许可地域等内容。
  被许可方可以就有关定义是否满足研发、销售范围、风险防御等需求对有关定义提出具体修改意见。

  第二十条【知识产权许可条款】 许可方均在知识产权许可条款中明确其授予被许可方何种权利及利益。
  一般而言,许可方授予的非独占、非排他、特定期限、特定地域的普通许可可以满足被许可方的需求。若实际情况特殊,被许可方应当提出相应主张。
  许可方在此条款还会列出限制行为,如禁止删除或修改许可方知识产权标记、禁止反向工程、禁止将所涉知识产权单独销售等,被许可方可根据实际情况做出判断。

  第二十一条【保密条款】 对于重要的许可,可在合同中约定下列保密内容:
  (一)双方已经签署的相互保密协议适用于本次许可;
  (二)双方在讨论、订立及履行本合同中的有关事宜、本合同的内容、本合同的存在均应视为保密信息加以严格保密;
  (三)未经对方事先书面同意,任何一方不得发布新闻会议、在自身网站进行相关报道或者宣称对方为自己的客户等;
  (四)其他根据本次许可应当明确约定的保密事项。

  第二十二条【知识产权瑕疵担保条款】 被许可方应当要求许可方承诺,在许可方明知或应知的情况下,其授予许可的知识产权不侵犯特定地域范围内的第三方知识产权,否则,责任由许可方承担。
  为进一步明确责任,被许可方还应与许可方订立更为明确、细致的责任条款。

  第二十三条【知识产权归属条款】 许可方通常会明示其授予许可的知识产权均归许可方及其权利人所有,并不因此次许可而发生任何变更。
  对于某些许可,被许可方需要进行技术修改、改进的,被许可方可以争取这部分技术方案的知识产权归自己所有。

  第二十四条【知识产权侵权责任条款】 根据许可费支付情况和商业惯例,被许可方可以要求许可方承担由于其提供的知识产权瑕疵而导致的一切侵权责任。
  双方应当根据商务地位和实际情况就知识产权责任是否有限额及上限是多少进行谈判。
  许可方一般会列出其免责的情形,如其不对间接损失、机会损失等承担责任。

  第二十五条【争议解决条款】 双方应当明确约定本合同适用哪国法律,一般而言,应当选择最有利于自己的国家法律。选择第三国法律,一般较能被接受。选择第三国法律的,应当注意合同的内容与法律的规定是否相配,在发生争议时法律的运用、解释与案例等是否有利。
  双方应当同时明确有关本合同的争议由何机构进行管辖。涉外纠纷的,出于对费用、效率、语言等因素的考虑,被许可方可争取在香港国际仲裁中心、新加坡国际仲裁中心等机构进行仲裁。
  仲裁是一裁终局的,选择仲裁的,双方应当在合同中明确选定仲裁机构。

  第二十六条【商务谈判】 许可合同文本中应当重点协商的商务内容如下:
  (一)交付条款;
  (二)许可费及支付条款;
  (三)销售报告与预测条款;
  (四)知识产权审计条款。

  第二十七条【交付条款】 双方应对有关知识产权的交付时间、交付内容、交付形式和交付费用等做出全面明确的约定。

  第二十八条【许可费及支付条款】 实践中,大部分被许可方都是需要支付许可使用费的。一般而言,许可费用应当是阶梯式收取且有上限,被许可方应尽可能通过有效谈判降低许可费用。
  涉外知识产权许可,因被许可方还需报外汇部门和税务部门审批款项,合同中应约定足够的付款时间,以免违约。

  第二十九条【销售报告与预测条款】 一般而言,约定被许可方按季度提供销售报告较为合理。
  双方应当根据实际情况协商季度报告必须记载的事项,实践中,被许可方通常会报告销售数量和应付费用两项。
  因备货、运输等原因,许可方有时会要求被许可方提前预测下季度销售情况,被许可方应根据实际情况判断,如若同意,则应当明确约定该种预测报告仅供参考,并无法律约束力。

  第三十条【知识产权审计条款】 实践中,被许可方应当同意许可方聘请独立第三方的会计师事务所审计被许可方。
  根据惯例,此种审计一年不得超过一次,每次审计时应提前三十日书面通知被许可方。
  双方应当根据实际情况协商审计结果与销售报告之间出现微小误差、明显漏报、故意瞒报等情况的处理办法。

  第三十一条【合同的生效】 实践中,双方常约定各自授权代表签字并盖章后许可合同生效。
  重要的合同,双方授权代表应当对合同文本进行页签。

  第三十二条【签署补充协议】 许可合同履行过程中,若出现双方未考虑到或未约定的事宜,此时双方应当签署书面协议,作为对本次许可合同的有效补充。

  第三十三条【合同终止】 在许可期限届满或出现其他约定合同终止的事由后,许可合同终止。
  在许可合同终止后,被许可方应当约定其有权销售集成了许可方知识产权的库存产品。

第三章 专利权许可指引

  第三十四条【许可方式】 专利权的性质和特征等因素决定专利权许可一般通过被许可方将有关技术方案集成到产品中并销售有关产品的方式进行,许可方一般会向被许可方收取许可费。

  第三十五条【定义条款】 被许可方对专利权许可合同文本应当重点审核如下内容:
  (一)标准。基本专利权的许可会涉及此定义,主要用于明确所许可的专利权与哪些标准相关。被许可方应当审核其产品所使用的标准是否列入其中;
  (二)许可专利权。即许可方许可给被许可方使用的专利权的范围,可在附件中列举或约定为"符合某项标准的专利权";
  (三)许可产品。较常见的定义为被许可方使用了许可专利权的产品;
  (四)销售额。即许可产品销售收入;
  (五)净销价。即销售额减去成本等抵扣项后的许可费计算基础。
  此五个定义为层层递进的关系,每一个定义的细微变化均会引起其他定义范围的变化,双方应尤其注意。

  第三十六条【使用主体】 被许可方应当根据实际情况确定使用主体的范围,必要时应当约定自己的关联公司等也有权使用该许可专利权。

  第三十七条【专利权许可条款】 被许可方应当约定其对许可专利权享有制造、使用、许诺销售、销售、进口等权利。
  被许可方应当根据自身销售渠道等实际情况判断是否需要获得分许可权利。

  第三十八条【技术支持条款】 因涉及有关技术方案的修改、改进、移植、嵌入等因素,双方应当就许可方提供技术支持的响应时间、支持方式、支持费用等做出约定。

  第三十九条【专利权瑕疵担保条款】 许可方通常会明示其不承担由于被许可方自身修改等行为、被许可方将所涉知识产权与其他技术方案结合使用、被许可方不使用或拒绝使用许可方提供的升级技术等情况而造成的知识产权瑕疵责任。

  第四十条【专利权侵权责任条款】 许可方承担侵权赔偿责任时,被许可方还应要求其对所授予的知识产权进行改进、更换等以使被许可方可以继续使用有关技术方案。
  较为强势的被许可方还可要求,若许可方通过前述活动仍不能使被许可方合法使用有关技术方案,则许可方应当退回已支付的全部许可费用。

  第四十一条【豁免条款】 合同中应当约定许可方豁免被许可方及其客户在本合同签署前使用许可专利权而产生的责任。

  第四十二条【专利交叉许可】 交叉许可中,双方应当考虑中国销售地域、使用地域等因素,并据此谈判有关许可费用。

第四章 著作权许可指引

  第四十三条【著作权许可】 著作权形式的多样决定了实践中软件、文字作品、音乐作品、图片作品等许可的出现。
  著作权许可中较为复杂的是软件许可。

  第四十四条【定义】 常见的软件许可的类型一般为:
  (一)试用许可,即以测试技术性能等为目的,许可方授予被许可方在特定期限内使用其软件的活动,如试用杀毒软件;
  (二)自用许可,即以家庭或商务办公使用为目的,许可方授予被许可方使用其软件的活动,许可方一般不提供源代码,如使用WINDOWS系统;
  (三)外发许可,即以销售集成了许可方软件的被许可方产品为目的,许可方授予被许可方使用其软件的活动。
  根据被许可方是否修改或改进所涉软件,可将外发许可分为集成外发许可(如终端设备供应商适当修改有关软件的源代码以便技术适配集成)和转售外发许可(如计算机硬件供应商在中国销售产品时应预装某些正版软件)。

  第四十五条【许可概述】 软件试用许可和软件自用许可相对简单。除本章所述外,软件集成外发许可可以参考专利权许可进行。

  第四十六条【验收与技术支持】 验收是保证软件质量的重要手段,被许可方对于非通用成熟的软件应当在合同中明确约定验收标准和验收方法。
  双方还应当约定许可方提供技术支持的方式、方法、费用、响应时间及技术问题不能解决的处理办法等。

  第四十七条【源代码保管】 涉及提供源代码的软件许可,双方应当约定如何对源代码进行保存保管,被许可方应谨慎合理的使用有关源代码并尽到保密义务。

  第四十八条【试用许可】 在软件试用许可中,被许可方应当关注许可期限、使用方式(如是否允许修改)等是否满足需求。

  第四十九条【自用许可】 在软件自用许可中,许可方一般都提供格式条款,被许可方可以关注使用方式等条款(如为单机许可还是浮动许可)。

  第五十条【点击许可】 企业在发放软件许可时,一般会根据实际情况提供电子版本的点击许可条款供相对方选择或者提供纸件的许可证供相对方审阅。

  第五十一条【集体组织】 音乐作品、文字作品等权利人应当注重与著作权集体组织的沟通联系,并可通过著作权集体组织行使许可等权利。

第五章 商标权许可指引

  第五十二条【许可方式】 注册商标的内容是经过审查后核准注册的,这决定了被许可方只能严格按照核准内容在约定的范围内行使有关权利,被许可方一般不得擅自修改所涉商标。

  第五十三条【合同条款】 商标权许可合同应当包括如下内容:
  (一)许可使用的商标及其注册证号;
  (二)许可使用的产品范围;
  (三)许可使用期限;
  (四)许可使用商标的标识提供方式;
  (五)许可方对被许可方使用其注册商标的产品质量进行监督的条款;
  (六)在使用许可方注册商标的产品上标注被许可方的名称和产品产地的条款。

  第五十四条【提供商标】 许可方应当提供可供被许可方下载商标样式的网址或者在附件中列明所涉商标样式供被许可方按照约定使用。

  第五十五条【商标权瑕疵担保】 商标的直观性决定了被许可方应当要求许可方承诺使用了所涉商标的被许可方产品不侵犯目标市场国的第三方商标权。

  第五十六条【商标权侵权责任条款】 北美、欧洲等地有严格的商标权海关边境保护措施,对于某些具有特定时效性的产品,被许可方应当要求许可方担保有关产品不会因涉嫌商标侵权而被查处扣押,若有关产品被采取相应强制措施,许可方应当赔偿被许可方由此造成的一切损失。

  第五十七条【产品质量保证条款】 被许可方应当保证使用所涉商标的产品质量。许可方应当监督使用了所涉商标的被许可方有关产品的质量。
  OEM、ODM等模式中,许可方尤其应当通过一系列措施控制被许可方所涉产品的质量。

  第五十八条【销售国法律遵从】 被许可方应当遵从销售市场国家关于商标标识和标注等方面的法律强制性要求,被许可方应当核查合同内容是否符合销售市场国家的法律要求。

第六章 附 则

  第五十九条【其他知识产权许可】 集成电路布图设计、商业秘密等知识产权许可参照本指引进行。

  第六十条【参考使用】 本指引从发布之日起供有关主体结合实际情况参考使用。

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建设部 发展改革委 监察部等


建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建住房[2007]258号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),经国务院同意,现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

二○○七年十一月十九日

  

  

经济适用住房管理办法

第一章 总 则

  第一条 为改进和规范经济适用住房制度,保护当事人合法权益,制定本办法。

  第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

  本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

  第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本办法。

  第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责,对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

  县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工,负责经济适用住房有关工作。

  第六条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中,明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。

第二章 优惠和支持政策

  第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

  第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

  第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

  购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

  第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

  第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

  第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式,变相进行商品房开发。

第三章 建设管理

  第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。

  第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的,应当在项目出让条件中,明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。

  第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。

  第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则,可以采取项目法人招标的方式,选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中,应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

  第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案,做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

  第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

  经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

  第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,也可以在社区居委会等机构的指导下,由居民自我管理,提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

  第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

  第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得高于基准价格及上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

  第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第二十三条 价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 准入和退出管理

  第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法,并向社会公布。

  第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

  (一)具有当地城镇户口;

  (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

  (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

  经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

  第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合,如实提供有关情况。

  第二十七条 经审核公示通过的家庭,由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

  第二十八条 符合条件的家庭,可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

  第二十九条 居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

  第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

  购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

  上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

  第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

  第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

  第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章 单位集资合作建房

  第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

  第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

  第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

  第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后,房源仍有少量剩余的,由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售,或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

  第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

  第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。

  第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。

第七章 监督管理

  第四十一条 市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理,经济适用住房主管部门要切实履行职责,对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查,发现违规行为及时纠正。

  第四十二条 市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

  (一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的,由国土资源主管部门按有关规定处罚。

  (二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚。

  (三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的,其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的,由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

  第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。

  第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章 附 则

  第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法,可以制定具体实施办法。

  第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

  第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房,执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目,凡不符合本办法规定内容的事项,应按本办法做相应调整。

  第四十九条 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)同时废止。