论董事义务与商业裁判规则
徐晓
（作者简介：徐晓，男，1974年生，河南南阳人，吉林大学法学院教师）
（吉林大学法学院，吉林 长春 130012）
内容提要：公司本身的组织结构以及相关的法律规定几乎都围绕着营利性这一目的设计。其中关于董事义务的规定就是希望作为公司经营决策人的董事能够为公司事务尽其所能，同时又担心董事会滥用这一权利，导致公司的损失，于是在法律中确立了董事的善管义务、忠实义务等，以督促董事认真决策、管理公司事务。但是，由于商业风险的存在，很可能董事已经完全尽到了法律要求的义务，可是仍然造成了公司损失。这种情况下，我们是不应要求董事对此承担责任的。我们面临的问题是：如何把正常的商业风险和因董事未尽义务而造成公司损失这两种情况分开。本文试图对这一问题做出探讨。
关键词：公司法 董事 董事义务 商业裁判规则
引 言
随着市场经济的发展和公司制度的发展，公司董事会拥有越来越大的职权。一方面由股东大会对所有公司事务进行决策有着较高的成本和诸多不便，另一方面商业决策的迅捷性也要求公司的经营决策的迅速作出。这样，作为公司的业务执行机关、对外代表机关的董事会在某种程度上几乎已取代股东会成为公司的经营决策机关。现代公司制度的发展也表明了由股东大会中心主义向董事会中心主义的变迁。这就面临了一个问题：公司的资本由股东出资构成，交由董事会经营，而董事在经营过程中，很可能造成公司利益的损失。对于因董事超越权限的经营决策所造成的损失，在进行归责时，并无太大问题，但对于董事在权限内的经营决策所造成的损失如何归责，则存在着相当的一些问题，在大陆法系国家，公司法对这一问题一般都未作具体规定。英美法系的美国则在判例中由法院发展出了“商业裁判规则”理论，其通过对董事的经营决策权正当行使的保护，和否定董事在合法形式掩盖下的权利的不正当行使，从而间接地控制了董事在职权内对公司经营决策权的行使。可以说，这一做法有效地解决董事职务内经营决策违反董事义务与否的判断问题。
董事经营决策权的行使与董事义务
关于董事与公司的法律关系的性质，英美法系通说认为董事是公司财产的受托人，此为信托说；少数说认为董事是公司的代理人，此为代理说；大陆法系则认为董事与公司是一种不同于信托和代理的委任关系，此为委任说。不同的法系、不同的国家有不同的法律环境，特定的法律术语有特定历史的和习惯的含义，我们不能简单地对以上学说进行褒贬。但对我国的法律环境来说，代理说无法解释董事的忠实义务、竞业禁止义务等，似不足取；董事会作为公司经营管理机构，只能以公司的名义不能以自己的名义同他人交易，这也否认了信托说。实际上公司的董事一方面要谨慎地维护由其管理的财产，另一方面还要通过从事合法的风险性交易实现公司利益的最大化，依据董事与公司的这种关系，以及我国的传统与习惯，将董事与公司的关系看作委任关系较恰切一些。我国的一些学者也持此看法。①
及于董事与公司的这种委任关系，可以看出，一方面，公司做为委任人，授权受任人董事完成委任事务，另一方面，董事及于受任，有义务完成委任事务。此可称为董事的积极义务；董事为完成委任事务，可行使对公司事务的经营决策权，但为了防止其权利的滥用，法律又规定了董事对公司有忠实义务，善管义务等，此类义务一种相对静态的义务，可称为消极义务。由于有着民法的委任理论及意思自治原则的调整，以及体现在公司法中的公司章程等，公司法一般都没有刻意地规定这种积极义务，而对于消极义务，世界上许多国家的公司法都做出了规定，以保障公司的利益免受不正当的侵害。
如果法律规定了义务，就应该同时规定义务的不履行如何认定，否则，责任就无法认定，没有了作为第二性义务的责任的保障，法律规定的义务也就失去了意义。依此原理，对于董事义务也同样需要法律对其履行与否做出判断。对大陆法系来说，当董事在职权内行使经营决策权造成公司损失，没有规定一个客观标准来对此损失进行归责，完全依赖法官的自由裁量权，而在裁决法领域，存在一个尴尬的先天缺陷，即：外表之正未必为内心上之善，内心上之善亦未必被认为“正”而能受法之保。②所以必须要对这种“内心上之善”规定判断标准，否则，裁决的公正性是令人怀疑的。大陆法系在解决这一问题的无奈也许是由其法律生活的传统造成的，而注重个案公正性的美国在这一问题上走到了前面，其在法官造法中，创造出了商业裁判规则，以客观的商业经营，以董事的利益，董事的行为等一系列客观的情况对董事在职权内做出的造成公司损失的经营决策进行法律上的评价，从而判定对董事进行保护或追究责任，这种责任的明确无疑是一种义务的固化，使董事义务不再成为一句无法归责或无法准确归责的口头语，而使其在人们头脑中明确，从而可有效地指导董事的经营决策权的正当行使，及他人对这种经营决策权行使进行评价，这样，也使法的价值由观念走向了现实。
商业裁判规则及其适用
商业裁判规则（Business Judgment Rule）又称作经营判断原则，营业裁判规则，是美国法院在司法判例中发展出来的关于董事在职权内的合理经营失误不承担责任的一项法律原则。并不否认，美国著名的《标准公司法》并没有正面规定商业裁判规则。其条文化的存在是美国法律学会起草的《公司管理法案》中401C项就商业裁判规则下了一个定义。但这并不是说商业裁判规则的存在被权威性的否定，恰恰相反，商业裁判规则在美国各州均被获得承认，并且，美国对《标准公司法》的一个官方评论指出：法院在运用商业裁判规则时，有时使用了与第8.30 a项规定的标准相类似的词语。商业裁判规则及其适用的情况正在由法院发展着，鉴于此种持续性的司法发展，第8.30条未将商业裁判规则法典化，亦未消除其与本条所定的董事行为标准之间的差异。此项任务留待法院甚或该标准公司法的修正本完成。③可以看出，商业裁判规则之所以没有明确出现在《标准公司法》中，是由于期待着这一理论在法院判例中进一步得到发展。
宾夕法尼亚州的1933年商业公司法P.L 364 art. IV.§408，15P.S.§2852－408中有如下规定：如果一般智商的人在与他们自已的商业事务的环境类似的情况下，公司的官员及决策者同这些一般人一样有着良好的信念，业务上的努力，注意和技巧，那么他们的责任将被解除。④这是商业裁判规则发展早期的一个条文化的表述，随着美国公司法判例的发展，前文所提到的美国法律学会起草的《公司管理法案》401C项就商业裁判规则下了如下的描述：如果作出经营判断的董事或职员符合下述三项条件，他就被认为诚实地履行了其义务。（1）他与该交易无利害关系；（2）他有理由相信其依据的有关商业信息在当时情况下是合理的（3）他有理由认为该项经营判断对公司具有最好的利益。⑤《标准管理法案》401C项的这也许是美国对商业裁判规则的比较典型的描述，因为尽管还有一些不同的表达方式，但都包含了上述三项基本原则。这三项基本原则较全面地界定商业裁判规则的含义，但是，如果要在实务中切实地应用这一制度，还需要说明依据的标准与适用的条件。
商业裁判规则发端于商业裁判主义（Business Judgement doctrine）商业裁判主义原理包括三个部分：（1）承认人难免犯错误；（2）承认商业经营判断是一种有风险性的行为；（3）法院应避免陷入复杂的公司经营决定的制定进程中并对经营者的决定作事后评判，因为法院缺乏有关的知识。实际上，商业裁判规则应用的实质，不过是以已知的客观对未知的客观作出判断，以避免纯粹表象的主观臆断，以示判断的公正性，这也应是裁决法的基本理念。此理念指导着商业裁判规则在被援用时，要求从商业角度对董事的决策做出评判，董事是否存在自我交易和与公司的利益冲突，董事是否做到了合理的勤勉等，从以上客观方面出发，并以此客观存在做为标准来判断商业裁判规则能否被援用。
商业裁判规则做为一种对董事正当履行职责的保护，但这种正当性往往被公司的利益受损这一不利后果所掩盖，所以应明确商业裁判规则适用的前提条件。笔者认为，必须在以下四个条件均俱备的情况下，才考虑适用商业裁判规则。第一，董事在经营管理公司中所做的决议必须是在职权内做出的。从商业裁判规则设立的目的以及美国法院的判例中对这一制度的适用来看，商业裁判规则是对形式合法下的实质做出判定，其前提是董事行使职权必须在权限内按规定的程序进行或者至少说事后得到了公司的授权或追认。如果满足不了这个前提，那么无论董事的目的多么纯正，从商业的角度来看多么正当，也不能适用商业裁判规则对其决策造成的公司损失予以免责。第二，董事在职权内行使经营决策权的情况下，才考虑是否适用商业裁判规则，如果董事怠于行使其经营决策权，则不宜适用商业裁判规则。董事对公司事务的尽心尽力表现在对公司业务的积极开展上，如果董事根本不作为，那么，绝对不能说董事尽到了董事义务。这有对于那些一身兼数个公司董事而根本 不行使决策权的情况有所遏制，也有利于走出表决权行使越少，责任承担也越小的怪圈。第三，须有公司的利益损失，这种损失既包括物质利益的损失，也包括商誉的减损。第四，董事在职权内做出的决策与公司的利益损失有因果关系。在具备了以上这四个要件之后，董事就有可能援用商业裁判规则，对其决策造成的公司损失主张免责，从而形成一种抗辩权与公司或代表公司请求董事对公司损失负责的请求权相对抗。对于商业裁判规则来说，其意义在于确立了这种抗辩权的存在与否。
在一般情况下，只要具备了上文中的四个前提条件之后，董事就可援用商业裁判规则，主张免责。但为了防止此权利的滥用，有必要对商业裁判规则的适用作出限制。第一，从商业角度来看，董事做出的职务内的决策是非正常的。这时，由于违背了设立商业裁判规则的初衷，董事当然不能援用其而主张免责。第二，董事在职务内做出的决议，尽管是从商业角度评判是正当的，从公司营利的目的上看也是正当的，但由于此决议违反法律或法规违反公序良俗，从而由于公权的介入等原因造成公司损失，这时董事亦不能援用商业裁判规则而主张免责。第三，在现实中，往往发生这种事，董事会做出决议，把属于公司的一些财产、金钱捐献给慈善事业。这时，如果股东大会不同意，那么董事是否应对其做出的这一决议负责呢？美国1953年在史密斯公司诉巴楼一案中，法院认为，尽管这类行为有害于股东们的近期利益，但股东和公司的长远利益则因为此种慈善性捐助的行为而得到促进，从而从公司利益的角度肯定了董事的这一做法。笔者认为，这一做法是危险的，公司应承担一定的社会义务，这是不可否定的。但承担的社会义务一方面为强制性的，即公司不得违反法律，如：公司必须纳税，不得超标准排放污染物等，另一方面为选择性的，即公司作为社会的一员有义务对社会做一些力所能及的贡献，这种义务至多也只能限定在道德的范围内，如果法律强行介入，要求某一公司必须要向福利事业捐款，那么必然引发一系列的问题。所以，尽管从长远利益看来，捐款是有益的，但也绝不能允许董事可对抗股东大会而做出决策，如果在上述这种情况的对抗中，董事获胜的话，也与委任的法理相背。
商业裁判规则的意义
从世界各国的公司法立法来看，大陆法系有相当一些国家和地区对董事资格做出了某些限制，这些限制除了一般民事行为主体资格的限制外，还有董事资格的一些特殊限制。如：日本公司法254条之二规定，受到破产宣告而未恢复权利者不得为董事，因公司法与股份有限公司的监察案相关和与商法的特例相关的法律，或有限公司法规定的罪名，而被处以刑罚，其执行终了之日或不再执行之日起，未经过两年的，不得为董事。我国台湾公司法192－IV，我国大陆公司法57条也有类似的规定。这些对董事资格的规定，目的在于尽可能使公司有道德品质良好、善于经营的董事，立法者在对董事忠于公司，稳妥管理公司，保证公司顺利发展的苦心孤诣，由此可见一斑。但是，暂且不提这一规定在法理上是否具有合宪性，单说符合公司法这一资格规定的董事，就一定能忠于公司，尽心地管理公司吗？所以，笔者认为这是一种事倍功半的做法，与其对董事资格做出规定，莫不如对董事的权利行使做出规定，这也许是从根本上解决问题的办法。商业裁判规则的应用，正是一种通过对结果的评价来对行为的正当性做出间接保证的，对董事的经营决策权的行使做出规制，使董事既能充分地行使权利，又不致滥用权利。也正基于此，商业裁判规则尽可能地体现了法律的正义和效率。第一，有利于公司制度的顺利发展。公司是由股东出资，以营利为目的交于董事经营的，在一般的情况下，这种赢利的受益者为公司、股东。由于商业经营风险性，董事无论尽到多么大的努力，也不可能百分之百的嬴利，不可避会有利益的损失，根据风险与收益相抵原则，这种由正常商业风险而造成的损失，当然也应由公司、股东承担，这也是公平与正义的要求，商业裁判规则的运用，则实现了这种公平、正义，而法价值的实现是立法的目标和动因，这无疑就推动了公司制度的发展。
第二，既保护了股东及公司的利益，又发挥了董事的经营积极性。股东、公司的利益与董事的经营积极性从根本上说是互相促进的，但往往由于一方的受损而导致另一方的受损，从而陷入一种恶性循环之中，导致公司与董事的委任关系的崩溃。商业裁判规则有力地促进了董事与公司的委任关系的良性发展，一方面，对从商业角度来看正常的经营决策造成的公司损失予以负责，这实际上鼓励董事积极地经营决策，不必过份担忧决策造成公司损失的责任承担。另一方面，对除上以外的董事的经营决策造成的公司损失对董事予以追究，这又保护了股东及公司的利益。从以上两方面看来，商业裁判规则又保证了责任分配的正义。
第三，强化了董事义务。在董事不能援用商业裁判规则主张免责的情况下，在责任的承担上对其是不利的，这样就鞭策董事要对公司事务投入更多的注意。
第四，使董事能从不必要的诉讼中摆脱出来，有利于董事积极性的发挥，有利于公司业务的正常开展。监事、股东作为董事会经营公司的主要监督者，其可以以公司的名义对董事提起诉讼。而股东与公司的利益最密切，所以其对这一诉权的行使更为关心，这就产生了股东代表诉讼。因为英美公司制度中不设监事，所以股东代表诉讼最早产生于英美法系。而且这一制度所具有很多可取之处，亦为一些大陆法系国家所效仿。我国目前尚无此制度，但随着公司理论与实务的发展，我国对股东代表诉讼制度的导入只是时间问题。从英美法来看，由于享有股东代表诉讼提起权的股东的多数性，往往造成了这一权利的滥用。立法者就要通过多方面的努力以减少这种权利滥用，商业裁判规则在这一方面也起到了一定的作用。即：股东在提起股东代表诉讼时，应当考虑董事是否受商业裁判规则的保护，以预见自己的胜诉可能性，从而决定提起诉讼与否，这无疑在一定程度上减少了不必要的股东代表诉讼的提起，有利于董事集中精力经理公司。
商业裁判规则正因为明确了董事对职权内的决策造成公司的不利后果的承担与否，使董事与公司的委任关系达到一种和谐，既能使董事充分地行使对公司事务的经营决策权，又通过对不利后果的归责，使董事行使权利又处于一种有序状态。使董事行使权利不致于因权利的限制而束手束脚，又不致于因权利的放纵而导致权利的滥用。这对公司的良好运营是有积极意义的，从我国公司法发展的现状与前景来看，我国应引进吸收这一制度。
注
① 王保树《股份有限公司的董事和董事会》，《外国法评译》1994年第1期
② 刁荣华主编:《中国法学论著选集》，台湾汉林出版社 1976年版，第25页
③ 转引自Robert W .Hamilton ,The law of corporations ,2nd Ed ,West Publishing Co. 1987,P.311
④ Robert S. Stevens &Arthur Larson, Cases and Materials on the Law of corporations , West Publishing Co.1947 , P.474
⑤ Robert W. Hamilton , The law of corporations , 2nd Ed , West Publishing Co. 1987 ，P.310
成都市住宅小区管理办法
四川省成都市人民政府
成都市住宅小区管理办法
（１９９５年８月１７日成都市人民政府令第４５号发布）
第一章 总则
第一条 为加强我市居民住宅小区的管理，提高管理和服务水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便舒适的居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容环境卫生管理条例》、《成都市城市建设规划管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理市局、综合开发、配套建设而形成的建设用地规模在五万平方米以上的居住区和住宅组团。
第三条 本办法适用于成都市城市规划区内的住宅小区。
住宅小区内的所有单位、居民及居住在小区范围内进行各种活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第四条 住宅小区实行属地行政管理与专业管理相结合的原则。逐步推行社会化、专业化物业管理模式，实行有偿服务。
第五条 市、区人民政府负责本行政区域内住宅小区的统一领导。街道办事处负责本辖区内住宅小区的综合管理。
各级城市建设管理、规划、房地产、市容环卫、市政、公用、环保、园林绿化、公安、工商行政管理、邮政、电信、教育、卫生等部门依法按职责负责住宅小区内的有关监督管理工作，协同街道办事处共同搞好住宅小区管理工作。
第六条 新建住宅小区应当实行物业管理，住宅小区的日常管理由物业管理公司承担。住宅小区建设期间，由开发单位组建或聘用物业公司参与建设期的管理，并签订承包合同。住宅小区移交后，由街道办事处或小区管理委员会按平等竞争原则，择优选聘物业公司承包物业管理。
本办法所称物业管理，是指经工商行政管理部门注册的物业管理公司对住宅小区内房屋的使用、维护及其环境卫生、公共秩序等进行的服务和管理。
第七条 住宅小区内的居民有参加小区管理的权利并承担合理使用房屋和公用设施，遵守住宅小区管理规定的义务。
第二章 规划与建设
第八条 住宅小区的规划与建设应当纳入我市国民经济、社会发展计划，服从城市总体规划。
第九条 住宅小区的建设规划设计遵照中华人民共和国《城市居民区规划设计规范》及国家有关规定执行，必须规划设计建设道路、管线、公共绿地、中小学校、幼儿园、街道办事处、公安派出所、农贸市场、停车场库和医疗卫生、文化体育、商贸服务、金融、邮政、电信、环卫等市政公用基础设施和公共配套设施。
住宅小区市政公用基础设施和公共配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
第十条 住宅小区的街道名称应在规划设计时由地名管理机构命名。
第十一条 住宅小区的规划设计方案需经市建设行政主管部门会同有关部门和所在地区人民政府审定。住宅小区的建设必须按照经批准的规划设计方案形成。
由两个以上开发单位参与开发建设的住宅小区，由市、区人民政府确定一个开发单位牵头，并签订相应的责任书，按照先地下后地上、先市政公用基础设施后上部建筑、公共配套设施和房屋建设同步的原则实施建设。
市建设行政主管部门、市规划行政主管部门、各区人民政府应对住宅小区的建设实施管理与监督。
第十二条 房地产开发企业和承担住宅小区建筑施工任务的企业，必须按照国家有关规定进行开发和建设。
住宅小区的建设施工应实行招标、投标，开展平等竞争。
第十三条 经批准的住宅小区规划设计，必须严格执行。在建设过程中禁止下列行为：
（一）擅自更改经批准的建设规划设计；
（二）擅自改变土地使用性质；
（三）买卖建设用地红线图；
（四）擅自改变建筑设计；
（五）少建或不建市政公用基础设施和公共配套设施。
第十四条 经批准的住宅小区规划设计，确需部分变更的，必须经市建设行政主管部门、市规划行政主管部门同意，市建设行政主管部门、市规划行政主管部门在审定时，应征求所在地区人民政府的意见。
第三章 验收与移交
第十五条 住宅小区竣工必须进行综合验收。验收工作由建设单位提出书面申请，市建设行政主管部门负责会同区人民政府、街道办事处和其它相关部门组成综合验收小组，依据有关规定进行验收。对验收合格的住宅小区，由市建设行政主管部门发给《住宅小区综合验收合格证》。
分期建设的住宅小区，可实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可分期投入使用。
第十六条 住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施等单项工程全部验收合格。验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）被拆迁入已妥善安置。
第十七条 经验收合格的住宅小区，开发单位或牵头开发单位应向区人民政府和其它部门分别移交下列事项：
（一）向区人民政府移交：《住宅小区综合验收合格证》、《单位工程质量综合评定表》、《建设工程规划许可证》（复印件）；建设期间已提前进入物业管理的工作总结及相关资料；经市政府批准的住宅小区规划设计图；竣工平面图；单体建筑及结构设备竣工图；地下管网竣工图；房屋分配方案；市建设行政主管部门规定的其它文件资料；
（二）向区人民政府缴纳住宅小区建设总投资的０．５％至１％的资金作为住宅小区专项管理用费，用于住宅小区行政管理、物业管理的补助和公共配套设施的维护、更新，具体办法由市人民政府另行规定；
（三）按规划设计配建的行政管理用房无偿移交给区人民政府，任何单位、个人不得改变其用途；
（四）按规划设计配建的中、小学校，无偿移交给市、区人民政府教育部门统一安排办学；幼儿园实行有偿使用。中、小学校、幼儿园用于解决该住宅小区居民的人学、入托，任何单位、个人不得改变其用途；
（五）按规划设计配建的商业网点房（含农贸市场），由建设单位有偿转交给使用单位，任何单位、个人不得擅自改变其用途；
（六）住宅小区的水、电、燃气、通信、市政、有线电视等专业管线和环境卫生、园林等设施移交给专业管理部门管理；
（七）其它有关公共服务设施的移交按国家和市人民政府有关规定执行。
第十八条 住宅小区自移交之日起一年内，由建设单位负责保修，建设单位也可委托物业管理单位养护修缮，但应支付相应费用，具体事宜由双方商定。
第四章 管理机构与主要任务
第十九条 市、区人民政府根据新建住宅小区的规模，组建或指定街道办事处负责住宅小区的综合管理。
第二十条 街道办事处的主要任务：
（一）贯彻国家、省、市有关法律、法规、规章和有关规定；
（二）结合实际制定住宅小区的管理制度，组建住宅小区管理委员会；
（三）负责住宅小区的社区管理、精神文明建设和其它工作的组织实施；
（四）对物业管理工作进行监督、检查，接受并处理居民对物业管理公司的投诉；
（五）协调各专业部门之间的管理关系；
（六）按本办法授权和有权机关的委托，对违反本办法的行为作出处罚。
第二十一条 物业管理公司按物业管理承包合同的约定，主要承担以下任务：
（一）负责住宅小区内公共房屋的使用、维修、养护及公共用地的管理；
（二）负责小区容貌及环境卫生、爱国卫生的管理；
（三）负责文娱体育活动场所的管理；
（四）负责便民服务网点的管理；
（五）负责车辆行驶及停泊管理；
（六）协助、配合专业管理部门维护、管理小区范围内的道路、桥梁、排水、路灯、河堤、园林绿化、环卫、停车场库、消防、机电设备等设施；
（七）协助、配合专业管理部门搞好住宅小区治安保卫、商业网点、电信、邮政、广播电视、供电、供水、供气等管理工作以及工程检修的现场管理工作；
（八）建立住宅小区管理档案；
（九）物业管理承包合同规定的其它管理事项。
第二十二条 物业管理公司按有偿服务的原则，向住宅小区的单位和居民收取综合服务费，用于本住宅小区公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由物价部门审查批准。
第二十三条 物业管理公司可在住宅小区内开展为住户料理家务、照顾病人、装修房屋、维修设备、搬运和订购物品等特约服务，收取相应的费用。
第二十四条 物业管理公司应当接受街道办事处和有关行政管理部门的监督、指导。
第五章 日常管理
第二十五条 从事住宅小区开发建设的单位，应当遵守本办法的规定。在售房时应当在买卖合同中对房地产权利人有承诺遵守本办法及其配套管理办法的约定；房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有遵守本办法及其配套管理办法的约定。
第二十六条 住宅小区内的房地产权利人应当遵守本办法。自觉履行各项义务，服从管理，按规定缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。
第二十七条 住宅小区内的单位和个人必须遵守以下规定：
（一）不准改变停车场库等公共配套设施的使用性质。
（二）不得占用道路摆摊设点。
（三）不得擅自接引、拆除市政公用基础设施、不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；不准损坏市政公用基础设施。
（四）保持房屋及其它建筑物的完好、整洁和安全；装修房屋应符合国家和市人民政府的有关规定；不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施。
（五）不准违法搭建建筑物；不准在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；不准在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（六）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；不准毁损、占用绿地和绿化设施；不准在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品。
（七）按规定的时间、地点存放、倾倒垃圾权；不准乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；不准在建筑物或构筑物涂写、刻划、张贴。
（八）不准打架斗殴、酗酒滋事、赌博；不准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（九）不准违反规定停放机动车和非机动车。
（十）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续，外来人员必须按规定及时办理暂住户口登记手续。
（十一）不准从事污染住宅小区环境的经营活动。
（十二）法律、法规、规章的其它规定和住宅小区管理制度。
第六章 奖励与处罚
第二十八条 对模范遵守本办法，在管理、维护住宅小区工作中做出显著成绩的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰奖励。
第二十九条 住宅小区管理达到文明住宅小区标准的，由市、区人民政府授予荣誉称号，并给予表彰奖励。
第三十条 违反本办法第十一条、第十三条之规定的，按《成都市城市建设规划管理条例》的规定和房地产开发企业管理规定处罚。
第三十一条 违反本办法有下列行为之一的，由街道办事处或物业管理公司当场制止、责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并可由街道办事处处以二百元以下罚款：
（一）擅自改变房屋使用性质、建筑结构、外形及色调，擅自改装、拆除公有房屋原附属设施者，责令限期改正、赔偿损失，并可处以二百元以下罚款。
（二）损坏公共住宅大门、围墙或其他公共设施者，赔偿损失，并可处以五十元以下罚款。
（三）损坏房屋结构及各类道路、管线及其附属设施者，责令限期恢复原状或赔偿损失，并可处以一百元至二百元罚款。
（四）损坏花草树木者，赔偿损失，并可处以每株二十元以下罚款。
（五）乱倒垃圾、乱扔废弃物，责令改正，并可处以十元至五十元的罚款。
（六）在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物。责令改正。并可处以十元至五十元罚款。
（七）在建筑物或构筑物上刻划、涂写和张贴宣传品，责令改正，并可处以五元至二十元罚款。
（八）在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品的，责令改正，并可处以五元至五十元罚款。
（九）占用道路摆摊设点，责令改正，并可处以二十元至一百元罚款。
（十）不按规定停放机动车辆的，责令改正，并可处以二十元至五十元罚款。
（十一）不按规定停放非机动车的处以五元至二十元罚款。
第三十二条 违反治安管理、市容环境卫生、市政工程设施管理、环境保护、工商行政管理、道路交通管理等规定的，由有关部门按职责给予处罚。
对同一违法行为不得重复处罚。
第三十三条 违反本办法的行为，处罚超过街道办事处权限的由街道办事处报经法律法规授权的有关主管部门处罚。
第三十四条 擅自搭建建筑物的，由市规划行政主管部门责令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法强行拆除。
第三十五条 罚款使用财政部门统一印制的罚没收据并上缴财政。
第三十六条 街道办事处违反本办法规定，擅自扩大执法范围、越权行使职能的，由市或区人民政府责令改正，并可对直接责任人给予行政处分。
第三十七条 街道办事处及物业管理公司违反本办法规定，不履行职责，玩忽职守，造成居民人身伤害或财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 行政执法人员应当秉公执法、严格执法、文明执法。对拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第七章 附则
第四十条 对本办法实施前已移交使用的住宅小区，其建设管理尚不配套的，各区人民政府应按本办法规定，积极创造条件，有计划地配套完善。
第四十一条 住宅小区实行物业管理的具体办法由市人民政府另行规定。
第四十二条 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区人民政府可根据本办法制定管理措施，并报送市人民政府备案。
龙泉驿区、青白江区和各县（市）人民政府可参照本办法，结合本地实际制定管理措施，并报送市人民政府备案。
第四十三条 本办法由成都市人民政府法制局会同市建设管理委员会负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。本市过去制定的规章、规范性文件的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
