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证据调查方法探源

2000年11月24日 14:25 何家弘

证据调查是与证据的发现、收集、评断和使用有关各种调查活动的总称，是法律工作者和执法人员为查明和证明案件事实而进行的专门调查活动。证据调查方法不仅运用于刑事案件之中，也运用于民事案件、经济纠纷案件和行政诉讼之中；不仅适用于侦查人员的工作，也适用于审判人员、检察人员、律师、仲裁人员、公证人员、内部保卫人员、纪检监察人员、海关执法人员、工商执法人员、税务执法人员等的工作之中。然而，由于我国具有“重刑轻民”的法律文化传统，所以长期以来只注重研究刑事案件中的证据调查问题，而且多从侦查破案的角度加以研究。在以经济建设为主战场的今天，特别是在大力发展市场经济和大力加强法制建设的新形势下，我们必须全面加强证据调查方法的研究，并在此基础上建立一门统一的证据调查学。

虽然证据调查学是一门新学科，但是证据调查方法已有十分悠久的历史。严格地说，当人类社会中出现诉讼活动的时候，就有了进行证据调查的客观需要，因为没有证据就不可能提起刑事诉讼或民事诉讼，没有证据调查也就谈不上对案件的裁判。诚然，古代的证据调查方法与现代的证据调查方法之间有着天壤之别，但二者都是为查明案件事实和证明案件事实服务的。这也是我们考查证据调查方法历史沿革的一条基本线索。此外，无论在中国还是外国，刑事诉讼在很长的历史时期内都是司法审判活动的主要内容，所以证据调查方法的沿革主要表现在刑事案件之中也就不足为奇了。

一、神示裁判法

在人类社会早期，断案者在争讼双方真假难辩曲直难断时，往往求助于神的力量，依据神的示意来审查证据和裁断案情。这一方面由于人类当时对神具有崇拜心理，另一方面也由于人类当时的认识能力尚不能提供客观科学的证据调查手段。神示裁判主要有两种形式：一种是“神誓法”；一种是“神判法”。二者的基本功能者是审查判断证据的“真实性”或“可靠性”。

所谓“神誓法”，就是当原告人和被告人就案件事实提出互相冲突的陈述时，审判者便要求原告和被告分别对神发誓以证明其陈述的真实性。如果哪一方不敢对神发誓，或者在宣誓过程中神态慌乱或在宣誓后显示出某种报应的迹象，审判者便可以判定其说的是假话。由于不同民族有不同的信仰传统，所以神誓内容和形式也有所不同。一般来说，神誓都在庄严的宗教仪式下进行，以便加强其神秘的威慑力量。神誓时要先向本民族所信奉的神灵祈祷，然后再在圣物面前宣读自己的誓言。有些民族规定要向某种武器或动物宣誓。

公元前１８世纪，古巴比伦王国的《汉穆拉比法典》第１３１条规定：“倘若某自由民之妻被其丈夫发誓所诬陷，而她并没有在与其他男子共寝时被捕，则她应对神宣誓，并得回其家。”公元５世纪末至６世纪初，法兰克王国的《撒利法典》亦把“誓言”规定为“主要的证据形式”，要求当事人对神宣誓以证明自己的主张或抗辩的真实性。为了加强誓言的力量，该法典还规定可以由当事人亲属或友人对神宣誓来证明当事人陈述的可靠性，称之为“辅时宣誓”或“保证宣誓”。在阿拉伯国家中，以《古兰经》为代表的伊斯兰法律也把宣誓作为一种重要的证据调查手段。在他们心目中，真主安拉是无所不知和无所不能的。如果谁在宣誓时欺骗了安拉，那他就永远得不到安拉的宽恕。在案件审理过程中，法官一般先让被告人宣誓。如果被告人拒绝宣誓，那么原告人只要宣誓即可胜诉；如果原告人也拒绝宣誓，或者双方都宣誓，法官则要进一步判明案情曲直。在我国古代，神誓法也曾作为查明案情的手段。《周礼》中记载：“有狱讼者，则使之盟诅。”这说明当时打官司的人都要通过宣誓来证明自己陈述的真实性。

神誓法是人类认识发展的低级阶段的产物。由于人们当时在面临复杂案情时不知如何收集证据和评断证据，只好借助于神的力量。然而，这种毫无科学性可言的证据调查方法不仅有其存在的历史必然性，而且有其查明案情的实用功能。神誓法是利用人们对神的崇拜心理来查案情的。诉讼当事人一般都相信神灵的力量，因此当他们提供虚假陈述时便不敢对神宣誓或者在宣誓时流露出不安的神态，于是案情便不查自明了。但是随着这种方法的反复使用，其威慑效能便逐渐减小。在一些案件中，争讼双方都敢于面对神灵、信誓旦旦，令办案者难辩真伪，诚然，此中敢于欺骗神灵的人并不一定是无神论者，大概是追求胜诉的现实需要给了他们敢于冒犯神灵的力量。在这种情况下，办案者只好请神灵来“明断秋毫”，神判法便应运而生了。

神判法就是在诉讼过程中以某种方式来请求神灵示意并据此查明案情。《汉穆拉比法典》第２条规定：“若某人被告发犯有巫蛊之罪，而又不能证实，可将其投入河中进行考验。如果他没有被溺死，则意味着河水已为他‘洗白’，告发者应处死刑，其房屋归被告发者所有；反之，则说明被告发者有罪，其房屋归告发者所有。”该法典第１３２条还规定：对于被告发与他人通奸的自由民之妻，亦应投入河中去接受神的裁判。古代日耳曼人也曾采用这种“水审法”，但其检验标准与古巴比伦人恰恰相反。他们认为河水是世界上最圣洁的东西，不能容纳有罪之人，所以嫌疑人被投入水中后若浮于水面，则证明其有罪；若沉入水中，则证明其无罪。在后一种情况出现时，嫌疑人亲友必须立即捞救，以免被神验明无罪者反遭溺死。

神判法也曾经是法兰克人查明案情的一种方法。开始，这种方法同时适用于双方当事人，即原告和被告要同时接受某种“肉体考验”，如将手伸入盛满开水的容器并取出事先放在里面的东西，或者用手掌摸烧红的烙铁；与此同时，审判者要对神祈祷或念动咒语；然后看谁手上无伤或伤口愈合快，从而证明谁的陈述为真。后来，这种考验渐渐变成单方面的，即审判者可以决定当事人的某一方先接受考验，如结果证明其陈述不实，另一方不受皮肉之苦即可胜诉。

古印度的《摩奴法典》中规定，如果法官依证言和物证不能确定案情，则可以用“神明裁判法”来审查证据和查明事实。作为《摩奴法典》之补充的《那罗陀法典》第１０２条又进一步规定了神明裁判的八种形式：１．火审，让嫌疑犯手持烙铁步行并用舌头舐之，无伤则无罪；２．水审，让嫌疑犯沉入水中一定时间，浮起者有罪，沉没者无罪；３．秤审，用秤量嫌疑犯体重两次，第二次较前次轻者无罪；４．毒审，让嫌疑犯服某种毒物，无特殊反应则无罪；５．圣水审，让嫌疑犯饮用供神之水，无异状反应则无罪；６．圣谷审，让嫌疑犯食用供神之米，无异状反应则无罪；７．热油审，让嫌疑犯用手取出热油中的钱币，无伤则无罪；８．抽签审，设正邪两球，让嫌疑犯摸取，摸到正球者无罪。

我国古代亦有神判法，但形式有所不同。据说舜帝时的法官皋陶就曾用“神羊”来查明案情的判断被告人是否有罪。东汉思想家王充在《论衡·是应篇》中说：“陶治狱，其罪疑者，令羊触之，有罪则触，无罪则不触。”在神权政治十分突出的商代，商王在定罪量刑时也要通过“占卜”来询问神的旨意。甲骨卜辞中记载：“贞：王闻唯辟？”“贞：王闻不唯辟？”这显然也是神判法的一种形式。

神判法和神誓法一样，也是人类社会一定历史阶段的产物。从客观上讲，它既“查明”了当时人类认识能力本无法查明的疑难案情，也提高了裁决的权威性，因而是有利于奴隶主阶级统治的。但是随着社会的发展，这两种证据调查方法相继退出历史舞台。公元９世纪，法兰克王国率先规定在涉及王室利益的案件中不再使用神判法。１２世纪后期，英国的亨利二世在司法改革中亦明令废止了神判法。虽然一些国家在目前的诉讼程序中仍保留有证人宣誓的传统，但是这种宣誓已不再具有查明案情的功能，因而也不属于证据调查方法的范畴了。

二、审讯问案法

自有诉讼之日起，自有审判之日起，问案的方法便产生了。无论是刑事诉讼还是民事纠纷，审判者都要当堂问案，以便查明事实并做出裁断。但是在神示裁判作为证据调查的主要方法时，问案只是一种形式，特别是在复杂的疑难案件之中。随着社会的发展，神示裁判法的作用日益减小，审判者则逐渐由消极的“裁判主持人”转化为积极的问案者或审讯人，于是，审讯问案也就成了查明案情的主要方法，而且其在刑事诉讼中得到了“长足的发展”。

审讯问案的目的是获取当事人有关案件事实的陈述和核实有关的证据，而且最主要是获取被告人的口供。当时的执法者认为，被告人最了解案情真象，所以其供述最为可靠，是“证据之王”。我国古代早就有“断罪必取输服供词”和“无供不录案”的断狱原则。法兰克王国和俄国早期的法典中也都明确规定被告人口供是最可靠和最完整的证据。法律对被告人口供的重视，促进了审讯问案方法的发展，也促进了刑讯逼供的发展。

我国的刑讯制度有着十分悠久的历史。早在两千多年前的周朝，刑讯便已广泛地用于司法实践之中。秦朝时，法律对刑讯已有了比较明确的规定。据《秦简》中记载，“凡讯狱，必先尽听其言而书之，各展其辞。……诘之极而数池，更言不服，其律当笞掠者，乃笞掠。治笞掠之必书曰：爰书：以某数更言，毋解辞，笞讯某。”这一规定虽有限制滥用刑讯的一面，但也有维护刑讯之合法性的一面。

汉朝的统治者虽然提出了“省刑薄罚”的司法原则，但却把刑讯逼供作为治狱的基本方法。据史书记载，汉武帝时执法官吏往往以“苛酷拷囚”为能，至使严刑讯狱成风。唐朝的法律对刑讯有了更为具体的规定。《唐律·断狱律》中规定：“诸应讯囚者，必先以情审查辞理，反复参验犹为能决，事须讯问者，立案同判，然后拷讯。”由于实践中执法官吏常滥施刑讯，甚至拷囚至死，所以法律规定对同一名囚犯实施拷讯不得超过三次，拷打总数不得超过二百。如在此限度内拷囚至死，执法者不受处罚；如超过此限度拷囚至死，执法者则要被判二年徒刑。宋朝法律中也有类似的规定。

然而，法律上的这种规定并不能阻止实践中对刑讯的滥用。且不说那些贪官酷吏常假借刑讯来草菅人命，就连包公等“清天大老爷”亦把刑讯视为断狱的“看家手段”，宣称“不用大刑，焉得实供！”据记载，宋朝时已经出现了“掉柴”、“夹帮”、“脑箍”、“超棍”等十分残酷的刑讯手段。明朝统治者实行特务政治，所以刑讯逼供盛行。《明律》中规定：“内外问刑衙门，一应该问死罪并窃盗、抢夺重罪，须用严刑拷讯，其余只用鞭扑常刑。”然而，司法实践中刑讯之酷、花样之多，实令人瞠目，据《明史·刑法志》中记载，锦衣卫镇抚司的刑具有十八套，如挺棍、夹棍、脑箍、烙铁、一封书、鼠弹筝、拦马棍、燕儿飞、灌鼻、钉指等。对于重要的案犯，这十八般刑具“无不试之”！

欧洲国家在用审讯法代替了神判法之后，刑讯逼供也成了查明案情的主要手段。法兰西王国从１３世纪开始广泛采用纠问式诉讼程序，于是秘密审讯和拷打逼供就成了让被告人开口的常规手段。按照法律规定，法院在案件调查过程中，可以对被告人刑讯拷问，以取得有关犯罪事实、动机、目的和具体情节的口供。德国１５３２年《加洛林法典》规定用纠问式诉讼程序代替抗辩式诉讼程序。由于被告人供述被视为定罪的主要证据，所以刑讯逼供自然成了查明案情的主要方法。当时，很多法官都把刑讯看做使被告人招供的“万灵方法”。甚至在堕胎案件的调查中，法官对被控妇女采用残酷的刑讯来获取口供。

在以审讯问案作为查明案情的主要方法时，刑讯逼供是一种必然的产物，它反映了当时人类认识能力的局限性和社会统治的野蛮性。但是，体现着文明与理智的社会意识也在约束着刑讯逼供的施用。因此，统治阶级不得不在法律中对其有所限制。此外，一些优秀的执法者在批评刑讯的弊端时，也提出了一些较为科学的审讯问案方法。在我国，早在周朝时就有人提出了“听狱之两辞”，不能片面听信“单辞”的问案思想，并总结出了“以五声听狱讼”的审讯方法。《周礼·秋官·司寇》中说：“以五声听狱讼，求民情，一曰辞听，二曰色听，三曰气听，四曰耳听，五曰目听。”这可以说是在审讯问案中运用心理学原理的最初尝试。汉朝时，人们又总结出辗转推问、侧面迂回的“钩距”问案法。据《汉书·赵广汉传》记载，广汉“尤善为钩距，以得事情。钩距者，设欲知马贾，则先问狗，已问羊，又问牛，然后及马，参伍其贾，以类相准，则知马之贵贱，不失实矣。”

宋朝人郑克反对在断狱问案中采用酷刑拷打。他在总结前人办案经验的基础上，提出了“情迹论”的思想，其中有许多是关于问案方法的。他仔细研究了“以五声听狱讼”之法，认为问案时要注意分析事务的情理。他在《折狱龟鉴》一书的“钩匿篇”中指出：“察奸人之匿情而作伪者，或听其声而知之，或视其色而知之，或诘其辞而知之，或讯其事而知之。盖以此四者得其情矣，故奸伪之人莫能欺也。”此外，他还主张在问案中可以使用诈术，布设圈套，使被告人就范。在我国古代，很多优秀的执法者都善于在问案中抓住一些不被人注意的细节，巧妙推问，查明案情。不过，在漫长的封建社会中，刑讯逼供一直是占统治地位的问案方法。直到资产阶级上升时期，刑讯逼供才真正受到抨击和限制。

１６４１年６月２５日，英国国会颁布法令废除了以拷打和秘密审讯为特征的星座法院和其他特设法院。这是新兴的资产阶级向封建的刑讯逼供制度发起的最初攻击。１８世纪末和１９世纪初，资产阶级革命取得胜利的欧洲各国先后都在法律上摈弃了野蛮的刑讯逼供制度。我国在清朝末年修订《大清律》时，有人也提出要废除刑讯逼供制度，但未成功。辛亥革命胜利后，南京临时政府于１９１２年３月２日颁布了《大总统令内务司法两部通饬所属禁止刑讯文》，其中规定：“不论行政司法官署，及何种案件，一概不准刑讯。鞫狱当视证据之充分与否，不当偏重口供。其从前不法刑具，悉令焚毁。”

然而，刑讯逼供作为查明案情的方法，确有其特殊的“魅力”。即使在２０世纪的文明社会之中，这种野蛮的审讯方法也像幽灵一样时隐时现。虽然许多国家都在法律中废止了刑讯逼供，虽然许多国家的法院都禁止使用经刑讯获取的证据，但是在司法实践中仍存在大量的秘密刑讯和变相刑讯。如果我们翻开各国法西斯统治的那页历史，那么映入我们眼帘的首先就是两个鲜红的血字——刑讯！这关不奇怪，因为“法西斯”一词本来就代表一种刑具。

无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

陈召利


　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：
（1）商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的；
（2）购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。
（3）买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续？答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。
　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：（一）合同网上登记备案注销申请书（有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明）；（二）购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的，提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人（或负责人）授权委托书、代理人身份证明]；（三）所有的买卖合同（有备案证明的还需提交备案证明）；（四）注销原因文件；（五）承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明（原件）。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。

　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。
商品房买卖合同网上登记备案的注销
　　作者：管建平 单位：无锡市房产局产权监理处
　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地的具体操作程序差异较大。为此，很有必要对此进行深入的研讨。

一、合同注销管理的重要性
　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

(一)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序

　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1．履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2．可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交付；开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷；设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3．约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。

　　由于商品房合同的特殊性，一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。

(二)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制

　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。
　　在实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
　　完善预售商品房的网上登记备案制度，及时调整商品房网上交易信息，有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息，使其不致于受骗上当；另一方面公示销售信息，不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害，还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

(三)加强商品房合同注销管理，有利于进一步强化房屋权属登记管理

　　一般来说，房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理，对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态，对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度，现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
　　自1994年起，对预售商品房国家出台了一些管理办法，但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为》规定：“商品房预售实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定：“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理，全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同，解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然，从国家到地方的一系列规定，己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验，逐步完善操作程序，最后升华为成熟的登记管理办法。

二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

　　近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。

(一)直接办理的业务

　　直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。
1．直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称)；
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：
(3)当事人死亡引起合同调整的；
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。