论合议庭职能的强化
江必新
有关审判主体制度的改革，是司法改革的重要组成部分。而强化合议庭的职能有关审判主体制度改革的关键环节。作为审判方式改革的一项基本任务，强化合议庭职能的问题已提出多年，但司法实践中，这一问题还没有真正解决。在一些地方，合议庭的职权被非法剥夺；有的地方，合议庭的职权受到庭长、院长、庭务会、审判委员会的严重挤压；有的地方合议庭的职能曾一度得到强化，但不久又被削弱。因此，有必要从理论层面进行深入论证，从操作层面进行深入的对策研讨，才能使这一至关重要的改变措施落到实处。
强化合议庭职能的根据及必要性
首先，强化合议庭的职能具有充分的理论依据和法律依据。
强化合议庭的职能是我国审判主体制度所决定的。《中华人民共和国人民法院组织法》第十条规定：“人民法院审判案件，实行合议制。人民法院审判第一审案件，由审判员组成合议庭或者由审判员和人民陪审员组成合议庭进行；简单的民事案件、轻微的刑事案件和法律另有规定的案件，可以由审判员一人独任审判。人民法院审判上诉案件和抗诉案件，由审判员组成合议庭进行。”由此可见，在我国，基本的审判主体是合议庭，而不是独任法官，更不是其他个人和组织(这种制度至少在相当一段时间内具有合理性)；合议庭是我国最基本的审判组织形式，也是主要的审判主体。
强化合议庭的职能是独立审判原则所决定的。人民法院独立行使审判权原则，是一项重要的宪法原则。法院的独立审判最终必须通过审判主体的独立来实现，审判主体如果没有独立性，法院的独立就是一句空话。要实现审判独立，就必须强化合议庭的职能。
强化合议庭的职能是诉讼的直接言词原则所决定的。在我国，除在极少数情况下可以不开庭审理以外，原则上实行开庭审理，即是说，直接言词原则是我国诉讼法的一项重要原则。这一原则的确立，是审判必须具有的“听讼”性质所决定的。这一原则客观上要求强化合议庭的职能。
强化合议庭的职能也是“审”与“判”的内在关联性所决定的。审理权与裁判权应当具有内在的统一性。只审不判或只判不审都不符合审判工作的内在规律。要实现审理权与裁判权的统一，必须强化合议庭的职能。
其次，强化合议庭的职能具有现实的必要性。
合议庭职能的弱化、其他主体对合议庭审判权的侵蚀，所造成的审理权与裁判权的分离、审判人员责任心的削弱或丧失、非理性意见对裁判结果的支配以及违法审判责任无法追究等现象，已严重影响司法公正的实现，甚至成为司法腐败的渊薮。
合议庭独立裁判权的丧失、审判权的分散以及多个裁判主体的重复劳动，使案件不能及时审结，从而降低了审判效率，加大了诉讼成本，增加了当事人的诉累。
可见，强化合议庭的职能不仅天经地义，而且势在必行。
强化合议庭职能的基本路径
由于合议庭的职能受着强大的习惯势力和保守势力的桎梏，受到来自外部的、内部的各种权力的挤压和侵蚀，要强化合议庭的职能，必须破除观念桎梏，束缚侵权之手，理顺各种关系，从而为其职能的强化拓展空间、创造条件。
(一)必须破除将法院独立审判同审判组织和法官独立审判对立起来的观念
将法院独立同审判组织独立和法官独立对立起来的观念，在事实上成了强化合议庭职能的最大思想障碍，也成为有关主体侵犯合议庭职权的堂而皇之的根据。要强化合议庭的职能，必须确立审判组织独立和法官独立的观念。审判组织独立和法官独立的根据在于：同西方的司法独立并不排除法官独立一样，中国的审判独立亦不排除审判组织的独立和法官的独立；审判独立必须通过审判组织的独立和法官独立而实现，没有审判组织的独立和法官的独立就没有审判的独立；司法公正不仅需要法院的独立，而且需要审判组织的独立和法官的独立。
(二)必须理顺合议庭同相关主体之间的关系
首先，要理顺合议庭与院长、庭长的关系。现实中，庭长、院长对审判工作的组织、协调、指导、监督的职责往往被浓缩或异化为对案件的把关权和对裁判文书的审核签发权。这种做法，事实上将庭长、院长的管理、监督权变成了不具有正当程序的审批权，变成了个人凌驾于审判组织之上的法外特权。这种做法，不仅容易造成审判职责不清，影响司法效率，而且成为司法腐败、司法不公的一个源头。要理顺合议庭同庭长、院长的关系，必须逐步取消庭长、院长的审核签发权或审查把关权，限制院长、庭长对合议庭的组织管理权。院长、庭长对合议庭的组织、管理权应主要体现在：对合议庭形成的组织；对合议庭在审判过程中的帮助和指导；对有关关系的协调。为了防止院长、庭长利用这种组织管理关系进行非法干预，有必要设定以下规则；合议庭一经依法组成，非有法定事由或正当理由不得改变；合议庭的审判活动应当依法运作，院长、庭长的指导不得违反法定程序；院长、庭长对案件的裁判意见对合议庭不具有任何约束力。
其次，要理顺合议庭与庭务会的关系。现实中，庭务会不仅讨论研究庭内的行政事务，还讨论案件，而且庭务会的意见事实上凌驾于合议庭的意见之上。这种做法，不仅与现存法律规范相悖，而且流弊滋甚。要理顺合议庭与庭务会的关系，必须取消庭务会讨论研究案件的权力，庭务会原则上只就庭内行政事务进行讨论和研究，不讨论和研究案件。合议庭认为需要就有关法律问题征求意见的，可请求庭长召集有关内行或专家参加的研讨会，研讨会的结论对合议庭不具有法律上的拘束力。
第三，要理顺合议庭与审判委员会的关系。院长的提交权必须基于合议庭的提请权；审判委员会讨论的案件原则上应只限于法律问题；审判委员会讨论案件应当允许合议庭全体成员列席；审判委员会的主持人应当最后发表意见，不得因不同意多数人意见而决定“以后再议”；审判委员会讨论案件，应当严格实行少数服从多数的原则，讨论结论经全体委员过半数同意方能通过；对审判委员会的决定，合议庭应当执行，但合议庭如有异议可提请审判委员会复议。
(三)必须对相关主体的职权和职责进行合理定位
不对相关主体的职权和职责进行合理的定位，合议庭的职权即使得到强化也会出现反复。
关于庭长与院长的职权与职责的定位问题，可以考虑如下方案：庭长与院长的主要职责是作为法官参与合议庭审理案件并担任审判长，通过主审案件发挥示范、指导作用；赋予庭长、院长以提请复议权，发挥其管理和监督作用；赋予庭长与院长的在判后的审判监督权，即认为裁判确有错误，即可依照法定程序发动再审程序；赋予庭长或院长对庭内或院内日常行政事务的管理权。
关于庭务会的职权与职责的问题，笔者认为，原则上，庭务会只能就庭内的行政事务作出决定，受合议庭之请求，庭务会可以就案件所涉及的法律问题进行讨论和研究，但庭务会的意见仅供合议庭参考，不能将庭务会的意见凌驾于合议庭之上。
关于审判委员会的职权与职责问题，目前有如下几种主张：一是认为应当废除审判委员会(理由是现时审判委员会制度具有审判脱离、暗箱操作、破坏回避制度、议事不规范、难保审判质量、降低合议庭成员的责任心、不利于提高法官素质、无法追究错案责任等弊端，而且审判委员会所具有的人员组成的非专业性、讨论方式的间接性、秘密性是无法克服的弱点)；二是主张分解现时的审判委员会(即各个法院建立数个专业审判委员会，专业审判委员会由各个审判业务庭的专业知识和审判经验丰富的法官组成，分别讨论刑事、民事、经济、行政案件中的重大复杂疑难案件，院长或副院长按其专长和分工分别参加各专业委员会并主持会议)，三是保留审判委员会，但应改变其职能(即逐步取消审判委员会决定案件的裁判职能，强化其总结审判经验、审判监督和指导、行政管理职能，增加审判工作的咨询职能)；四是认为审判委员会应当保留，但应限制其职权范围(即限制审判委员会讨论决定案件的职权)；五是认定审判委员会应当保留，且保留现有的职权范围，但应完善相关制度(有的建议建立审判委员会委员参加或旁听庭审的制度)。笔者认为，目前审判委员会讨论决定案件的制度存在一定的弊端，但总的说来还是利大于弊，而且这些弊端并非不可疗救，故至少在目前情况下，审判委员会还应当保留。但一方面审判委员会讨论案件的范围应当有所限制，原则上应当限于疑难案件所涉及的法律问题(此外，审判委员会还应具有总结审判经验、研究审判工作对策、决定法律要求由审判委员会决定的事项等职能，最高法院的审判委员会还应当讨论通过司法解释的职能)；另一方面，应当完善审判委员会讨论决定案件的制度(包括审判委员会的组成制度、任期制度、回避制度、合议庭成员报告制度、保密制度、例会制度、议事表决制度、议事记录签字制度、责任追究制度、其办事机构的工作制度等)。
合议庭正确行使职权的条件与保障
要强化合议庭的职权，必须创造条件，确保合议庭能够正确地行使职权。
必须尽快提高法官的素质。现有法官的整体素质问题是强化合议庭职能的最大制约因素。不尽快提高法官素质，权力即使下放也会收回。要尽快提高法官素质，必须同时采取以下措施：改革法官选任渠道，严格法官选任的资格和条件；改进法官选任程序和方法，强化竞争和激励机制；对现有法官(包括助审法官)进行科学分类，以淘汰现有的不合格的法官；建立科学的法官培训制度，对现有法官实行定期强制脱产培训；加强和完善法官交流和轮岗制度，同时注意法官职业的专业化；完善法官伦理规则，建立法官高度自律的机制；等等。
必须进一步完善有关合议庭的制度。有关合议庭的制度是否健全，是合议庭能否公正地履行其职责的重要条件。从目前的情况看，应当完善以下制度：一是合议庭的组成制度；二是合议庭开庭时的分工合作制度；三是评议制度；四是有关审判长、合议庭成员及书记员的职权和职责的制度；等等。此外，为弥补目前法官素质偏低的情况，在限制审判委员会讨论案件的范围之后，可以考虑由五至七名法官组成的大合议庭承担本审判业务庭的重大、疑难、复杂案件的审理。
必须尽快建立证据规则和法律适用规则。建立完善的证据规则和法律适用规则，是合议庭正确行使职权的重要保障，也是防止法官滥用审判权的重要措施。没有完善的证据规则和法律适用规则，就无法检验法官是否滥用职权，也无法判断合议庭是否公正地行使审判权。证明规则包括举证责任的分配规则、法庭质证规则、认证规则、证明标准规则、调查取证的规则、非法证据排除规则、各种证据材料的效力规则等等。法律适用规则包括法律规范的适用范围规则、不确定法律概念的解释规则、冲突规范的选择适用规则、自由裁量权的运用规则、法律漏洞的填补规则、适用法律的逻辑规则等等。
必须强化当事人对法官的制约机制。取消“司法长官”对合议庭的监督把关权，决不意味着合议庭不受任何监督和制约。审判权同其他权力一样，不受监督也必然会发生腐败。问题是采取何种方式进行监督制约。从审判权的性质而言，从司法公正对审判权的独立性的极度依赖而言，最有效的监督是当事人的监督，负效应最小的制约是当事人通过诉讼程序所进行的制约。强化当事人的监督和制约应当从以下几个方面着手：重新配置审判权和诉讼权利，取消或限制法官的某些具有超职权主义性质的权力；增加当事人对法官或合议庭作出的某些对案件的审理结果具有实质性影响的中间决定的抗告权或上诉权；赋予当事人直接对对方当事人进行询问和质证的权利；等等。
必须强化违法审判责任追究机制。过度的法官责任追究必然伤害法官的公正立场和自由心志，故笼统的“错案”责任追究是不可取的，这也正是相当一些国家实行所谓司法豁免制度的主要原因。但这并不是说，法官可以免受一切责任追究。没有适当的违法审判责任追究机制，审判法治和审判纪律就无以强化。当前，必须坚决执行《人民法院审判人员违法审判责任追究办法(试行)》和《人民法院审判纪律处分办法(试行)》，切实加强对审判工作的纪律监督，严肃查处各种利用审判职权违法违纪的行为。
(作者单位：最高人民法院)
南京市经济适用住房管理实施细则
江苏省南京市人民政府
市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年十一月二十二日
南京市经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。
第四条 经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。
第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条 市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、规划局、国土资源局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理。市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。
市发展计划委员会负责会同市建设委员会、规划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。
市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划，指导本市经济适用住房建设，监督项目法人招投标，核发施工许可证。
市规划局负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作；负责集体土地上被拆迁家庭（包括征地撤组剩余国有土地上被拆迁家庭，下同）申购经济适用住房的调查、登记、审核工作。
市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格审批、监督工作。
市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章 相关政策
第七条 经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。全市经济适用住房的用地规模、计划，应纳入本市住宅建设用地供应计划。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第八条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收（具体减半征收费项见附件），属于市权范围收取的部分，按最低标准减半征收。
第九条 经济适用住房项目应当按照国家和省、市的规定，配套建设防空地下室，确因地质、地形、施工等条件限制不能修建的，建设单位应当向市人防主管部门提出易地建设申请，经批准后按应建防空地下室的建筑面积和收费标准减半缴纳易地建设费。
第十条 对销售经济适用住房所征收营业税的市区两级财政的留成部分，应主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难，首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。
第十一条 经济适用住房项目涉及成片开发建设的配套道路、桥梁及小区周边为经济适用住房配套建设的排污、排洪、照明等非经营性市政公共基础设施建设费用，以及代征土地面积超过项目占地总面积30%的部分的征地拆迁费用，由市政府纳入城市建设年度计划解决；涉及供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施，本着“谁受益，谁投资”的原则，由建设单位负责实施。
第十二条 非政府投资项目的被拆迁人购买经济适用住房，建设单位应当承担核定市场价与经济适用住房供应价格的差价，其差价款专项用于经济适用住房建设。
第十三条 经济适用住房项目应按国家和地方有关标准配建相应等级的公共服务设施，以利于小区的管理和居民生活质量的提高。
第十四条 经济适用住房小区应当按总建筑面积1%～2%建设商业用房，计入建设成本，房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用住房小区的物业管理。
第十五条 经济适用住房小区可适当配建经营性用房，不计入建设成本，可以经营和销售。销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户存储，市、区房产、财政监督，专项用于平衡经济适用住房建设成本。
第十六条 经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例标准配建，地面、地下的比例结合小区的实际确定。
第十七条 经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按多层2%、高层3%的比例缴纳。
第十八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。
第十九条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。
第三章 建设管理
第二十条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作原则，实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第二十一条 经济适用住房项目建设招投标工作，由市房产管理局或有关区政府组织，市房改办或有关区房地产管理局具体负责，市、区相关职能部门参加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文书和评标细则应报市房改办备案。
第二十二条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应均应实行公开招投标，并按规定签订招投标合同。委托单位与受托单位在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第二十三条 经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。
第二十四条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。
第二十五条 经济适用住房项目实行验收制度。住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市的有关规定进行验收，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第二十六条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计局、监察局对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。
第四章 价格管理
第二十七条 经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。
第二十八条 经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。
第二十九条 经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。
第三十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定确定。
第三十一条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
开发成本包括以下内容：
（一）按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）建设供应管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2.5%计算；
（六）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；
（七）行政事业性收费按照有关规定计算。
税金依照国家规定的税目和税率计算。
利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。
第三十二条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第三十三条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应当提供的材料。
第三十四条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第三十五条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写市物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 销售和售后管理
第三十六条 符合下列条件之一的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中一方具有本市城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在市政府公布的本市当年最低工资标准以下；家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含本数）以下。
同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条件的家庭在两个以上，若一家庭申购后，其他家庭的住房面积将超过人均最低标准面积的，家庭之间应当协商一致，确定一个申购家庭。
（二）具有本市常住户口的国有土地上的被拆迁家庭，货币补偿金额在当年规定的标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外他处无住房的。
（三）具有本市常住户口的集体土地上的被拆迁家庭，符合申购经济适用住房条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款、购房补偿款、区位补偿款三项之和）申请购买经济适用住房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10%。
第三十七条 除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后他处无住房的直系亲属；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
第三十八条 除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房使用面积的人口：
（一）共同居住的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女。
第三十九条 下列房屋应当认定为申购家庭的原住房：
（一）家庭成员居住的私有住房；
（二）家庭成员承租的公有住房；
（三）现住的父母或子女的住房；
（四）申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的自用住房；
（五）待入住的拆迁安置住房。
第四十条 经济适用住房供应管理由市、区房改办分级负责，市房改办负责制定经济适用住房供应计划，复审申购家庭条件，组织供应；区房改办负责受理申购家庭的申请、初审和组织供应。
低收入家庭和国有土地被拆迁困难家庭由区房改办受理申请，初审后报市房改办复审；集体土地上被拆迁家庭由区国土资源局（房地产管理局）受理申请，审核后报市国土资源局，由市国土资源局汇总报市房改办备案。
第四十一条 经济适用住房供应应当严格操作程序，实行审批公示制度，接受社会监督；经市、区房改办审核符合条件的，应当公示；公示后有投诉的，由市、区房改办调查、核实、处理；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的房屋面积或房价总额标准。
第四十二条 申购经济适用住房，按下列程序办理有关手续：
（一）城镇低收入家庭或国有土地被拆迁家庭申请人，持家庭户口本、家庭夫妇的任何一方持本人身份证、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、所在单位或街道办事处出具的家庭成员收入证明（被拆迁户提供南京市房屋拆迁补偿协议），以及受理登记部门要求提交的其他证明材料，向户口所在地的区房改办提出申请，填写购买经济适用住房申请表。
集体土地上的被拆迁家庭申请人，持本人身份证、南京市征地房屋拆迁补偿协议，向所在区国土资源局（房地产管理局）申请，填写购买经济适用住房申请表。
被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的，自签订拆迁补偿协议之日起，应当在半年内申请，过期作自动放弃处理。
（二）区房改办受理申请后，对申购家庭的申购条件进行核实，符合申购条件的由区房改办将申购家庭的人口、收入、住房状况等内容在其居住地或户口所在地公告15日，公告无异议的，区房改办将申购材料报市房改办审批。
（三）市房改办经复核符合申购条件的，将申购家庭人口、收入、住房状况等内容在本市主要报纸公示15日，公示无异议的，通知申请人待购经济适用住房。
（四）每批次经济适用住房竣工后，区房改办根据市房改办的分配计划或房源，通知申请人与建设单位签订购房合同。被拆迁人应当将货币补偿款转帐至建设单位。
第四十三条 低收入家庭购买经济适用住房的，可以向市房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场评估价结算房款。
第四十四条 经批准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内未能购房的应当重新申请。
申购经济适用住房的家庭在抽取选房顺序号后或选房后，自愿放弃购买的，两年后方可重新申购。
第四十五条 购买经济适用住房的先后顺序，可以用公开抽（摇）号的方式产生。军烈属、残疾人优先购买。
第四十六条 购房家庭需持 “南京市经济适用住房购买通知书”（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭“通知书”办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十七条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市房改办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位按供应条件未销售完毕的剩余房源转入下年度销售，或由市房改办统一调配供应销售。
经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办妥《销售许可证》，在规定时间内为购房者办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十八条 购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、土地部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”。
第四十九条 经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售。出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适用住房建设。
集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。
在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由市房改办按原供应价回购。
第五十条 经济适用住房小区必须实行物业管理，一个区域原则上应由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当通过招投标确定。
第五十一条 各级政府和相关部门应当加强对经济适用住房小区的社区管理服务，为小区住户家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。
第六章 监督管理
第五十二条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为的查处。
市房产管理局对建设单位擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。
市发展计划委员会对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督处理，对不符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。
市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。
市国土资源局依法对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的违法行为进行处罚。
市财政局对政府投入经济适用住房建设的资金使用情况进行监督检查。
市物价局依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。
市审计局对经济适用住房建设中的相关费用和投资核算工作进行审计。
市监察局依法对经济适用住房建设、销售中相关职能部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。
市民政局对困难群众的最低生活保障情况进行监督管理。
市市政公用局对经济适用住房小区周边市政公用基础设施的维护使用情况进行监督管理。
人民银行南京分行银管部对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。
第五十三条 每一个住房困难家庭只能享受一种（次）住房保障优惠政策（包括配租廉租住房、住房租赁补贴、购买经济适用住房、公房租金减免等）。已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购买经济适用住房的，自办理入住经济适用住房手续的次月起不再享受租赁补贴；转让或出售经济适用住房的家庭，除由市房改办按原供应价回购的外，不得再次购买经济适用住房。
第五十四条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房改办追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由市房产管理局提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第五十五条 从事购买经济适用住房审核、审批、销售的工作人员，以权谋私、玩忽职守的由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十六条 溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可参照本实施细则，制定适合本辖区的经济适用住房管理实施细则。
第五十七条 本细则自发布之日起施行。
减半征收行政事业性收费一览表
序号
收费部门
收费项目
收费标准
1
国土资源局
土地登记费
1000m2以下110元/宗，每超过500m2以内加收40元，最高不超过4万元
2
征（拨、使）用土地管理费
按征（拨、使）用地发生各项费用总额的1.4%
3
耕地开垦费（省征收）
9元/m2，占用基本农田提高40%
4
农业重点开发建设资金（省征收）
2000元/亩
5
新增建设用地有偿使用费（省征收）
40元/m2
6
农林局
新菜地开发建设资金
商品房10000元/亩，拆迁复建房5000元/亩
7
建 委
城市市政公用基础设施配套费
105元/m2
8
工程定额测定费
建安工作量的1‰
9
建工局
建筑工程质量监督费
建安工程量的1.2‰
10
建筑施工安全监督管理费
建安工程造价（不含设备）的0.6‰
11
建筑市场管理费
工程结算收入的1.6‰，至2006年终止收费
12
人防办
结建人防费
多层居民住宅易地建设费按首层面积2100元/m2；10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑易地建设费按首层2800元/m2
13
房产局
城市房屋拆迁管理费
7.3元/m2
14
新建房屋白蚁防治费
2.30元/m2
