邢台市商品房预售款监管办法
河北省邢台市人民政府
邢 台 市 人 民 政 府 令
〔2009〕第2号
《邢台市商品房预售款监管办法》已经2009年2月27日市政府第10次常务会议讨论通过，现予以公布，自公布之日起施行。
市 长 刘大群
二○○九年三月六日
邢台市商品房预售款监管办法
第一条 为规范商品房预售款监督管理，保障商品房交易双方当事人合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售款收存、支出和使用，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售款，是指预售人将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。
本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。
本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
本办法所称项目总投资，包括地价款、前期费用及工程建设等费用。
第四条 市住房保障和房产管理局是商品房预售款监督管理的主管部门（以下简称监管部门）。市房地产交易登记中心是邢台市市区具体实施商品房预售款监督管理的机构（以下简称监管机构）。
第五条 商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至房屋初始登记之日止。
第六条 预售人取得《商品房预售许可证》后，在预售商品房前，应与预售款开户银行（以下简称开户银行）和监管机构签订《邢台市商品房预售款监管协议书》（以下简称《监管协议书》），建立商品房预售款监管专用账户（以下简称监管账户）。
第七条 建立监管账户应依照以下程序：
（一）预售人持《监管协议书》、拟预售项目工程清单、工程建设资金使用计划、工程前期付款明细等相关审批手续向监管机构提出申请；
（二）监管机构对符合条件的，在两个工作日内为其开具《建立监管账户通知书》；
（三）预售人持《建立监管账户通知书》以及开立监管账户需要的其它资料，到开户银行建立监管账户；
（四）开户银行对符合条件的应即时建立监管账户。
第八条 预售人不得违反本办法规定自行收存商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。预售人应使用开户银行统一印制的商品房预售款缴款单。
承购人持预售人开具的缴款单直接向监管账户缴款。
第九条 开户银行应将商品房预售款纳入监管账户。未开立监管账户的商业银行，不得收取商品房预售款。
承购人采取按揭贷款购买商品房的，商业银行应依据经监管机构备案的商品房买卖合同，为承购人提供按揭贷款，并将贷款直接划转监管账户。商业银行为预售人提供项目、房屋、土地等抵押贷款后，应在两日内向监管机构通报。
第十条 预售人应将《商品房预售许可证》和本办法在预售场所公开张贴。预售人与承购人应当签订国家规定的商品房买卖合同，载明预售资金缴付和监管等有关内容。预售人应于合同订立之日起三十日内到监管机构进行备案。
承购人应于缴款之日起三日内，持缴款单到监管机构备案。
第十一条 商品房预售款应当用于本项目工程建设。预售人申请使用资金不超过本项目总投资百分之九十的，监管机构应办理拨付手续。
第十二条 使用商品房预售款应依照以下程序：
（一）预售人应持监理单位出具的工程进度证明等资料，向监管机构提出申请；
（二）监管机构对符合条件的，应在两个工作日内出具《商品房预售款拨付通知书》；
（三）开户银行凭《商品房预售款拨付通知书》，为预售人办理预售款拨付手续。
第十三条 商品房预售项目办理初始登记后，注销监管账户。
第十四条 注销监管账户应依照以下程序：
（一）预售人向监管机构提出注销监管账户申请；
（二）监管机构对符合条件的，在三个工作日内为其开具《注销账户通知书》；
（三）开户银行凭《注销账户通知书》与预售人办理结算手续，并按规定注销其监管账户。
第十五条 预售人未将预售款缴入监管账户或采取提供虚假资料骗取商品房预售款等行为的，由监管机构责令其停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。
预售人不按规定使用预售款项的，由监管部门责令其限期纠正，并可处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。
第十六条 承购人未将预售款缴付监管账户或未在规定时间内备案的，承担由此产生的经济责任。
第十七条 监理单位提供虚假施工进度证明，致使预售人超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任。
监管机构应建立监理单位诚信档案，对有前款行为的监理单位，公示其不良行为。
第十八条 商业银行违反本办法第九条规定的，造成工程无法竣工等后果的，商业银行应承担相应法律和经济责任。属开户银行的，还应由监管部门注销在该银行开立的监管账户。
第十九条 银监部门应加强对商业银行的监管，保证商品房预售款的安全。
第二十条 监管部门和监管机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依纪予以处理。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。
财政部、国家科委关于执行《科学事业单位财务制度》若干具体问题的通知
财政部
财政部、国家科委关于执行《科学事业单位财务制度》若干具体问题的通知
1997年6月17日，财政部
各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、科委，国务院各部门、各直属机构：
为了更好地贯彻执行《事业单位财务规则》和《科学事业单位财务制度》（以下简称《制度》），现将有关问题通知如下：
一、关于财政补助收入问题
《制度》第十三条规定的“财政补助收入”是指科学事业单位从财政部门取得的科学事业费，包括正常经费和专项经费。科学事业单位取得的由财政部门通过主管部门和上级单位转拨的科学事业费，以及由财政部门拨给的上级主管部门和上级单位以科研课题和项目形式下达的科学事业费，均属于财政补助收入。
二、关于非独立核算单位问题
《制度》第十三条规定的“经营收入”是指在专业业务活动及其辅助活动之外，单位内部非独立核算的部门或所属非独立核算的单位开展生产经营活动取得的收入。非独立核算的部门或所属单位应同时具备以下条件：①不具备独立的法人资格；②没有完整的会计工作组织体系；③所有收入和支出全部纳入上级（主办）单位预算，由上级（主办）单位财务部门统一核算和管理。
三、关于成本费用开支范围问题
《制度》第二十一条规定的科学事业单位成本费用，其具体开支范围为：
（一）直接费用，即单位在科研和生产过程中耗用的直接工资、直接材料和其他直接支出。
1．直接工资包括直接从事科研和生产人员的工资、津贴和补贴等。
2．直接材料包括科研和生产过程中实际耗用的原材料、辅助材料、外购件、备品备件、低值易耗品、燃料及动力等。
3．其他直接支出包括直接从事科研和生产人员的职工福利费、社会保障费、劳动保护费，以及科研和生产过程中发生的会议费、差旅费、学术交流费、外事活动费、计算测试费、资料费、学术著作刊物印刷费、技术引进费、样品样机购置费、专用仪器购置费、项目评审费、咨询费、设计费、外协费和劳务酬金等。
劳务酬金是指科研课题、项目（不含科研产品）完成后或阶段完成后，按实现的收入扣除尚未含劳务酬金的成本后剩余部门的20－60％计算提取发放的劳务酬金，以及按照《技术合同法》规定计提发放的奖励费。
（二）间接费用，即单位的研究室、业务部、车间等部门为组织管理科研和生产活动发生的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费、劳动保护费、低值易耗品、水电气燃料费、会议费、差旅费、学术交流费以及按比例提取的修购基金等。
（三）期间费用，即单位行政管理部门为组织和管理科研、生产和经营活动所发生的管理费用、销售费用及财务费用。
1．管理费用包括管理人员的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费、离退休人员费用、研究生经费、工会经费、职工教育费、办公费、资料费、出版印刷费、差旅费、业务交往费、公用设备购置费、办公用房修缮费、劳动保护费、缴纳的学会（协会、研究会）会费、环境治理和排污费、卫生绿化费、材料盘亏毁损和报废、呆帐坏帐损失、滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、税费、非广告性赞助（捐助）、按比例提取的修购基金和自行开展项目研制失败发生的损失等。
业务交往费应在下列限额内据实列支：全年事业收入、经营收入在1500万元（不含1500万元）以下的，不超过该部分5‰；超过1500万元（含1500万元）不足5000万元的，不超过该部分的3‰；超过5000万元（含5000万元）不足1亿元的，不超过该部分的2‰；1亿元（含1亿元）以上的，不超过该部分的1‰。
2．销售费用包括本单位销售人员的工资、津贴、补贴、职工福利费、社会保障费，以及销售产品或者提供劳务过程中发生的差旅费、运输费、装卸费、安装费、保险费、展览费、广告费等。
3．财务费用包括单位为筹集资金而发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费和其他费用。
四、关于多层次成本费用核算问题
《制度》第二十一条规定的科学事业单位多层次成本费用核算，可采取以下办法：
（一）具备整体核算条件的科学事业单位，应以所有科研、生产和管理部门为核算单位，在单位整体范围内进行成本费用核算。
（二）不具备整体核算条件的科学事业单位，可以具备条件的研究室、业务部为核算单位，在单位局部范围内进行成本费用核算，或者直接对具备条件的科研课题、项目和产品进行单项的成本费用核算。
五、关于成本费用的结转和归集问题
《制度》第二十三条规定的成本费用结转归集的具体方法为：
（一）成本费用发生后，应按照直接费用、间接费用、期间费用进行分类，期末（月或年）按照国家预算支出目级科目的规定，根据费用的用途分别归集到基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障费、助学金、公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。
（二）成本费用向支出结转时，应先区分事业支出和经营支出。成本中属经营性的结转到经营支出，属事业性的结转到事业支出；期间费用的结转方法与成本的结转方法相同，但对一些无法直接结转的期间费用，应按合理的比例分别结转到经营支出和事业支出。
六、关于结余及其分配问题
（一）《制度》第二十五条规定的结余是科学事业单位年度收入与支出相抵后的余额，其计算公式为：
结余＝（财政补助收入＋上级补助收入＋事业收入＋附属单位上缴收入＋经营收入＋其他收入）－（事业支出＋对附属单位补助支出＋上缴上级支出＋经营支出＋自筹基本建设支出）
（二）《制度》第二十六条规定的科学事业单位的经营收支结余是指单位年度经营收入之和与经营支出相抵后的余额。计算公式为：
经营收支结余＝经营收入－经营支出
经营收入＝产品（商品）销售收入＋经营服务收入＋工程承包收入＋租赁收入＋其他经营收入
经营支出＝产品（商品）销售成本＋经营服务成本＋工程承包成本＋税金及附加＋期间费用
税金及附加是指产品（商品）销售、经营服务、工程承包等活动应缴纳的税金及附加，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加等。收到的出口产品退税，相应减少税金及附加。
（三）科学事业单位的事业基金是没有限定用途的资金，作为单位平衡预算的一项收入来源，用于弥补预算收支差额。
七、关于专用基金提取比例问题
《制度》第二十八条规定的专用基金具体提取方法和比例如下：
（一）修购基金
科学事业单位计提修购基金的方法和比例为：
1．未实行内部成本费用核算的单位，按照当年事业收入的1－5％提取，在修缮费和设备购置费中列支（各列50％）。其计提比例，由各财务主管部门在上述比例范围内确定，并报财政部门备案。计算公式为：
年提取修购基金额＝事业收入×（1－5％）
2．实行内部成本费用核算的单位和单位内实行内部成本费用核算的研究室、业务部、生产经营部门以及单项科研课题、项目和产品，其实行内部成本费用核算的部分，对在用的仪器设备（已经一次计入成本的专用设备，在本科研课题、项目结束前，不计提修购基金，更换课题后计提）每年按原值的3－5％计提修购基金，在设备购置费中列支；对在用的房屋建筑物每年按原值的1－2％计提修购基金，在修缮费中列支。计算公式为：
年提取修购基金额＝在用仪器设备原值×（3－5％）＋在用房屋建筑物原值×（1－2％）
3．产业规模较大和其他具备条件的科学事业单位，对在用固定资产一般采用企业提取折旧的方法计提修购基金，其中对在用仪器设备提取的修购基金，在设备购置费中列支，对在用的房屋建筑物提取的修购基金在修缮费中列支。计算公式为：
1－预计残值率
年提取修购基金额＝固定资产原值×－－－－－－－－－－－
预计使用年限
固定资产预计使用年限、预计残值率参照企业财务制度的规定执行。
科学事业单位计提修购基金的方法和比例，由财务主管部门确定，并报财政部门备案。
（二）职工福利基金
科学事业单位的职工福利基金，一般科学事业单位按当年结余的40％提取，减拨事业费已经到位的技术开发类型单位按当年结余的50％提取。
（三）科技成果转化基金
根据《中华人民共和国科技成果转化法》的要求，《制度》第二十七条明确规定，科学事业单位应建立科技成果转化基金。基金的来源为事业收入和经营收支结余两个渠道，即按照当年事业收入的1－2％提取并在业务费中列支转入和按当年经营收支结余的10％分配转入。科技成果转化基金应用于对单位具有实用价值的科技成果进行后续试验、开发、应用、推广直至形成新产品、新工艺、新材料、发展新产业等活动。
（四）医疗基金
按照当地财政、卫生等部门规定的标准提取，并在社会保障费中列支。
八、关于财务分析指标问题
1．经费自给率。衡量科学事业单位组织收入的能力和收入满足经常性支出程度的指标，是综合反映科学事业单位财务收支状况的最重要的分析评价指标。计算公式为：
事业收入＋经营收入
＋附属单位上缴收入＋其他收入
经费自给率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
事业支出＋经营支出
为了使经费自给率具有连续性和可比性，在计算时，应对那些使经费自给率波动较大的临时性和一次性的特殊收支因素予以扣除，如一次性专项资金安排的设备购置支出等。
2．人员支出与公用支出占事业支出的比例。衡量科学事业单位事业支出结构的指标。利用该项指标，可以分析本单位支出结构及发展趋势是否合理，了解本单位与先进单位的差距。计算公式如下：
人员支出
人员支出比率＝－－－－－－－－×100％
事业支出
公用支出
公用支出比率＝－－－－－－－－×100％
事业支出
人员支出是指事业支出中用于人员开支的部分，包括基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、社会保障金和助学金等。公用支出是指事业支出中用于公用开支的部分，包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用等。
3．资产负债率。衡量科学事业单位利用债权人提供的资金开展业务活动能力的指标，反映债权人提供资金的安全保障程度。计算公式是：
负债总额
资产负债率＝－－－－－－－－×100％
资产总额
为了更加合理地反映科学事业单位资产负债的实际情况，单位在计算资产负债率时应将政府专项合同款从负债和资产总额中同时予以扣除。
4．收入计划完成率。衡量科学事业单位当年收入完成情况的指标。计算公式是：
当年总收入
收入计划完成率＝－－－－－－－－－×100％
计划收入
5．总收入增长率。衡量科学事业单位总收入增长水平的指标，是单位技术经济实力和经营能力的重要指标之一。计算公式是：
当年总收入－上年总收入
总收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－
上年总收入
×100％
6．事业收入增长率。衡量科学事业单位事业收入增长水平的指标。计算公式是：
当年事业收入－上年事业收入
事业收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－
上年事业收入
×100％
7．经营收入增长率。衡量科学事业单位经营收入增长水平的指标。计算公式是：
当年经营收入－上年经营收入
经营收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－×
上年经营收入
100％
8．支出计划完成率。衡量科学事业单位支出完成情况的指标。计算公式是：
当年实际支出数
支出计划完成率＝－－－－－－－－－－－×100％
支出预算数
9．专用基金增长率。衡量科学事业单位积累能力的指标。计算公式是：
专用基金 年末专用基金余额－年初专用基金余额
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－×
增长率 年初专用基金余额
100％
九、其他问题
《制度》第四十九条规定“具备条件的科学事业单位”是指：①主体从事生产经营活动；②单位收入较多，不需要财政补助；③可以完全实行成本核算。这类具备条件的事业单位经主管部门和财政部门批准，可执行《企业财务通则》和相应行业企业财务制度。
以上通知，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时函告财政部、国家科委。
