房屋买卖撤消 优先权不丧失
［案情］
1999年12月，个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黄桥镇政府张贴了拍卖公告，决定拍卖其所有的，位于农贸市场的?间，价格每间1.5万元，包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日，黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议，约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后，于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函，指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权，并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日，肖烈苟向法院起诉，要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效，并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明，黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后，已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系，并退回了购房款14750元。
[分歧]
本案在审理过程中，对黄桥镇政府自行解除合同后，是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
一种意见认为：黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人，且未通知承租人，其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定，已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后，在本院的应诉材料送达之前，已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同，退回了第三人的房产转让款14750元，所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实，已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时，肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除，所以肖烈苟的诉讼请求，依据不足，应当驳回。
一种意见认为，不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否，黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现，法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
笔者同意第二种意见，即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下：
一、优先购买权，又称先买权，是指在同等条件下，特定当事人即先买权人优先购买的权利，设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间，它是一种期待权和形成权，它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后，承租人才享有的权利。本案中，当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后，承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府，肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利，镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中，镇政府作为债务人，只有履行的义务，而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题，而是所有权人对自己所有权行使处分权时，因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题，是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在，义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人（镇政府）想以“解除与第三人的买卖的合同，房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务，是一种规避法律的行为，不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下，将肖烈苟出租的店面卖给第三人，其行为已违法，侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律，要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后，尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同，但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权，是一种规避法律的行为，其理由不足，故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。
江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446
大通回族土族自治县人民代表大会关于修改《大通回族土族自治县林业管理条例》的决定
青海省大通回族土族自治县人大常委会
大通回族土族自治县人民代表大会关于修改《大通回族土族自治县林业管理条例》的决定
（2002年2月2日大通回族土族自治县第十三届人民代表大会第五次会议通过 2002年3月29日青海省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准）
大通回族土族自治县第十三届人民代表大会第五次会议根据《中华人民共和国森林法》等法律、法规的规定，决定对《大通回族土族自治县林业管理条例》有关条文作如下修改：
一、第一条修改为：“为了保护全县森林资源，促进林业发展和生态环境建设，根据《中华人民共和国森林法》等有关法律、法规的规定，结合自治县实际，制定本条例。”
二、增加一条作为第二条：“本条例适用于本县行政区域内的一切单位和个人。”
三、第二条调整为第三条，其中对（一）、（二）、（三）、（五）项作了修改，具体修改为：“全县林木所有权划分为：
（一）国有林属于全民所有，由国有林业经营单位管理；城镇公共园林林木及绿地属全民所有，由城镇园林管理单位管理；
（二）农村集体的林木属集体所有，由村民委员会或农村集体经济组织经营管理；
（三）企业、事业组织和机关、团体、部队营造的林木谁营造、谁所有、谁经营管理；
（五）农村集体经济组织或村民委员会划给村民植树的林地属农民集体所有，林木归村民个人所有，由个人经营。村民承包国有林地植树的，林地所有权不变”。
增加两项，作为（七）、（八）项，即：“（七）实施退耕还林还草，林草归承包人或经营者所有，土地使用权不变；（八）单位、集体或者个人通过承包、租赁、购买‘四荒地’种植的林草，归经营者所有。合同或协议另有规定的除外。”
四、第三条调整为第四条，修改为：“县人民政府林业行政主管部门主管全县的林业工作；乡（民族乡、镇，以下简称“乡”）林业站负责本乡行政区域内的林业工作；村民委员会配备林业管理员，负责本村林木的管护。”
五、第四条调整为第五条，修改为：“植树造林应当兼顾农、林、牧各业全面发展；实行乔、灌、草相结合，合理配置林种、树种结构；坚持科学育林，大力推广实用先进技术，提高育林质量。”
六、增加一条作为第六条：“全县重点保护的林业区域是：
（一）宝库林区、东峡林区、娘娘山林区为水源涵养重点建设和保护区域；
（二）大通国家级森林公园（含察汗河、鹞子沟两处景区）为森林旅游风景保护区；
（三）老爷山为重点风景保护区。
前款（一）、（二）项所列保护区由县林业行政主管部门管理，（三）项由县城建行政主管部门管理。禁止任何单位和个人的人为破坏。”
七、第五条调整为第七条，修改为：“每年4月为全县植树造林月。机关、团体、企业事业组织、部队、城镇街道、寺院和农村集体、个人应大力开展植树造林、种草，搞好街道、庭院绿化，美化环境。
县人民政府鼓励本县企业事业组织、集体、个人或其他经济组织通过承包、租赁、购买‘四荒地’植树造林、种草。”
八、增加一条作为第八条：“城镇园林绿化规划要符合城镇总体建设规划，县城建行政主管部门应会同县林业行政主管部门审核批准后，方可与城镇建设同步进行；单位庭院绿化由本单位负责，绿地面积应达到规定要求。”
九、第六条调整为第九条，并修改为：“国有林场、乡林业站应大力发展骨干苗圃，建立育苗基地；鼓励有条件的集体经济组织、单位和个人兴办苗圃。
县林业行政主管部门应加快林木种子繁育，大力鼓励引进、推广适用林木良种。”
十、第七条调整为第十条，修改为：“造林绿化所需经费实行自筹为主、政府补助为辅和多渠道筹措的办法。
建立乡级林业专项资金和城镇绿化专项资金，用于造林绿化。专项资金筹措、使用和管理办法，由县人民政府规定。
森林生态效益补偿基金，由县林业行政主管部门管理，用于防护林、特种用途林的营造、抚育和管理。”
十一、第八条调整为第十一条，并修改为：“各项生产建设应尽量不占或者少占林地。确需征用或占用的，须向县林业行政主管部门提出用地申请，经审查同意后，依照《中华人民共和国土地管理法》和行政法规规定办理审批手续，并缴纳林木、林地补偿费、安置补助费和森林植被恢复费。植被恢复费实行专户管理。
林地使用性质不得随意改变。在林业用地从事非林业经营活动，须经县林业行政主管部门批准，并核发林地临时使用许可证。”
十二、第九条调整为第十二条，并修改为：“县、乡、村和国有森林经营单位应当建立森林防火组织和护林制度，严格用火管理制度，加强防火宣传和检查监督。
东峡林区、宝库林区、娘娘山林区和老爷山风景区重点防火地区，实行县、乡及林区联防责任制。
每年10月1日至翌年5月31日为森林防火期。防火期内禁止带火种入林。”
十三、第十条调整为第十三条，修改为：“未经县林业行政主管部门批准，不得在林地内进行开垦、挖沙、采石、取土、采樵、采种、挖药材等活动。
自治县境内应当禁止放牧的区域由县人民政府规定。”
十四、第十一条调整为第十四条，修改为：“森林病虫害的防治工作，应坚持‘预防为主、综合治理’的方针，实行谁经营、谁防治。
县林木病虫害防治检疫机构，负责全县森林病虫害的预测预报和组织防治工作，依法对实施检疫的森林植物及其产品进行检疫。”
十五、第十二条调整为第十五条，并修改为：“本县范围内禁止猎捕活动。宝库林区、东峡林区、娘娘山林区和老爷山风景区为野生动物重点保护区。因教学科研等特殊需要狩猎的，按有关法律规定的审批权限审批。”
十六、第十三条调整为第十六条，修改为：“国有林、集体林、单位所有林、村民承包的集体林木和私有成片林，实行有计划的限额采伐，并缴纳育林费。
（一）国有林木抚育更新性质的采伐，由省、市林业行政主管部门审批。国家建设需要采伐的应当依法办理审批手续；
（二）农村道路两侧、农田林网和单位所有的林木，确需更新或因建设需要采伐的，报县林业行政主管部门审批；
（三）农村集体所有的林木、个人承包的‘四荒地’、退耕地林木的采伐，依照（二）项的规定办理。
农户采伐房前屋后或原有自留地的零星树木，不超过限额的，不办证、不交费；超过限额的，须经村民提出申请，经村民委员会审批后送乡林业站备案。
每年的1月～4月、10月～12月为林木采伐期。采伐林木必须按照砍1栽3的原则，更新植树，保栽保活。”
十七、删去第十四条。
十八、增加一条作为第十七条：“育林费收取的办法：国有林按实际采伐木材收入的20％征收；单位、集体和农户采伐前条第一款所规定的林木，按每株1元收取。育林费纳入森林植被恢复费中统一专户管理。”
十九、第十五条调整为第十八条，修改为：“对发展林业、保护森林资源中做出显著成绩的单位和个人；对长期从事护林工作成绩显著的人员；举报盗伐、滥伐和破坏林木资源行为的有功人员，由县人民政府或县林业行政主管部门予以表彰和奖励。”
二十、第十六条、第十七条合并为第十九条、修改为：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由县林业行政主管部门或授权的乡人民政府、森林公安机关责令改正，赔偿损失，并按下列规定予以处罚：
（一）在封山育林地、幼林地放牧的，除赔偿损失外按每次羊单位处以1元～3元的罚款；
（二）毁坏树木的，赔偿损失，责令限期补种树木；故意毁坏的，处以被损失树木价值3倍～5倍的罚款；
（三）在成林地、幼林地、封山育林育草区开垦、挖沙、采石、取土、采樵、采种、挖药材和其他活动，致使林地受到破坏的，按破坏面积处以每平方米50元的罚款；致使林木受到损坏的，依法赔偿损失，责令停止违法行为，补种毁坏株数1倍～3倍的树木，并处以毁坏林木价值1倍～5倍的罚款；
（四）非法占用林地或随意改变林地使用性质的，责令恢复原状，处以每平方米10元～30元的罚款；
（五）临时占用林地逾期不归还的，责令限期归还，恢复原状，并依照前项规定处罚；
（六）毁坏林业设施的，责令赔偿损失，处以损失价值2倍～5倍的罚款；
（七）滥伐林木情节轻微的，责令补种滥伐株数5倍的树木，处以林木价值2倍～5倍的罚款；
（八）盗伐林木情节轻微的，赔偿损失，没收违法所得，补种盗伐株数10倍的树木，处以林木价值3倍～10倍的罚款；
盗伐、滥伐和故意毁坏林木，情节严重的，依法追究刑事责任。”
二十一、增加一条作为第二十条：“未经批准，木材收购单位和个人收购没有采伐许可证和木材运输证的木材，由县林业行政主管部门予以没收，并对双方当事人各处以违法所得1倍～2倍的罚款。
木材加工单位和个人加工、经营无正当来源木材的，责令停业，没收双方当事人违法经营的木材和违法所得，并各处以违法所得50％的罚款。”
二十二、第十八条调整为第二十一条，修改为：“林业工作人员监守自盗或纵容包庇他人破坏森林资源，玩忽职守，致使森林资源遭受损失的，视其情节轻重给予行政处罚和行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
二十三、第十九条、第二十条分别调整为第二十二条、第二十三条。
本决定从2002年5月1日起施行。
《大通回族土族自治县林业管理条例》根据本决定作相应修改，并对条款顺序作相应调整，重新公布。
附：大通回族土族自治县林业管理条例（2002年修正本）
（1993年4月29日大通回族土族自治县第十一届人民代表大会第一次会议通过 1993年7月17日青海省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 根据2002年2月2日大通回族土族自治县第十三届人民代表大会第五次会议通过 2002年3月29日青海省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的《大通回族土族自治县人民代表大会关于修改〈大通回族土族自治县林业管理条例〉的决定》第一次修正）
第一条 为了保护全县森林资源，促进林业发展和生态环境建设，根据《中华人民共和国森林法》等有关法律、法规的规定，结合自治县实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本县行政区域内的一切单位和个人。
第三条 全县林木所有权划分为：
（一）国有林属于全民所有，由国有林业经营单位管理；城镇公共园林及绿地属全民所有，由城镇园林管理单位管理；
（二）农村集体的林木属于集体所有，由村民委员会或农村集体经济组织经营管理；
（三）企业、事业组织和机关、团体、部队营造的林木谁营造、谁所有、谁经营管理；
（四）合作营造的林木归合作者共有，原林地权属不变；
（五）农村集体经济组织或村民委员会划给村民植树的林地属农民集体所有，林木归村民个人所有，由个人经营。村民承包国有林地植树的，林地所有权不变；
（六）村民在房前屋后和承包种植的树木，城镇居民在自有庭院内种植的树木归个人所有；
（七）实施退耕还林还草，林草归承包人或经营者所有，土地使用权不变；
（八）单位、集体或者个人通过承包、租赁、购买“四荒地”种植的林草，归经营者所有。合同或协议另有规定的除外。
林权证书由县人民政府核发，确认所有权或使用权。
第四条 县人民政府林业行政主管部门主管全县的林业工作；乡（民族乡、镇，以下简称“乡”）林业站负责本乡行政区域内的林业工作；村民委员会配备林业管理员，负责本村林木的管护。
第五条 植树造林应当兼顾农、林、牧各业全面发展；实行乔、灌、草相结合，合理配置林种、树种结构；坚持科学育林，大力推广实用先进技术，提高育林质量。
第六条 全县重点保护的林业区域是：
（一）宝库林区、东峡林区、娘娘山林区为水源涵养重点建设和保护区域；
（二）大通国家级森林公园（含察汗河、鹞子沟两处景区）为森林旅游风景保护区；
（三）老爷山为重点风景保护区。
前款（一）、（二）项所列保护区由县林业行政主管部门管理，（三）项由县城建行政主管部门管理。
禁止任何单位和个人的人为破坏。
第七条 每年4月为全县植树造林月。机关、团体、企业事业组织、部队、城镇街道、寺院、农村集体和个人大力开展植树造林、种草，搞好街道、庭院绿化，美化环境。
县人民政府鼓励本县企业事业组织、集体、个人或其他经济组织通过承包、租赁、购买“四荒地”植树造林、种草。
第八条 城镇园林绿化规划要符合城镇总体建设规划，县城建行政主管部门应会同县林业行政主管部门审核批准后，方可与城镇建设同步进行；单位庭院绿化由本单位负责，绿化面积应达到规定要求。
第九条 国有林场、乡林业站应大力发展骨干苗圃，建立育苗基地；鼓励有条件的集体经济组织、单位和个人兴办苗圃。
县林业行政主管部门应加快林木种子繁育，大力鼓励引进、推广适用林木良种。
第十条 造林绿化所需经费实行自筹为主，政府补助为辅和多渠道筹措的办法。
建立乡级林业专项资金和城镇绿化专项资金，用于造林绿化。专项资金筹措、使用和管理办法，由县人民政府规定。
森林生态效益补偿基金，由县林业行政主管部门管理，用于防护林、特种用途林的营造、抚育和管理。
第十一条 各项生产建设应尽量不占或少占林地。确需征用或占用的，须向县林业行政主管部门提出用地审请，经审查同意后，依照《中华人民共和国土地管理法》和行政法规规定办理审批手续，并缴纳林木、林地补偿费、安置补助费和森林植被恢复费。植被恢复费实行专户管理。
林地使用性质不得随意改变。在林业用地从事非林业经营活动，须经县林业行政主管部门批准，并核发林地临时使用许可证。
第十二条 县、乡、村和国有森林经营单位应当建立森林防火组织和护林制度，严格用火管理制度，加强防火宣传和检查监督。
东峡林区、宝库林区、娘娘山林区和老爷山风景区是重点防火地区，实行县、乡及林区联防责任制。
每年10月1日至翌年5月31日为森林防火期。防火期内禁止带火种入林。
第十三条 未经林业行政主管部门批准，不得在林地内进行开垦、挖沙、采石、取土、采樵、采种、挖药材等活动。
自治县境内应当禁止放牧的区域由县人民政府规定。
第十四条 森林病虫害的防治工作，应坚持“预防为主，综合治理”的方针，实行谁经营、谁防治。
县林木病虫害防治检疫机构负责全县森林病虫害的预测预报和组织防治工作，依法对实施检疫的森林植物及其产品进行检疫。
第十五条 本县范围内禁止猎捕活动。宝库林区、东峡林区、娘娘山林区和老爷山风景区为野生动物重点保护区。因教学科研等特殊需要狩猎的，按有关法律规定的审批权限审批。
第十六条 国有林、集体林、单位所有林、村民承包的集体林木和私有成片林，实行有计划地限额采伐，并缴纳育林费。
（一）国有林木抚育更新性质的采伐，由省、市林业行政主管部门审批。国家建设需要采伐的应当依法办理审批手续；
（二）农村道路两侧、农田林网和单位所有的林木，确需更新或因建设需要采伐的，报县林业行政主管部门审批；
（三）农村集体所有的林木、个人承包的“四荒地”、退耕地林木的采伐；依照（二）项的规定办理。
农户采伐房前屋后或原有自留地的零星树木，不超过限额的，不办证、不交费；超过限额的须经村民委员会审批后送乡林业站备案。
每年的1月～4月、10月～12月为林木采伐期。采伐林木必须按照砍1栽3的原则，更新植树，保栽保活。
第十七条 育林费收取的办法：国有林按实际采伐木材收入的20％征收；单位、集体和农户采伐前条第一款所规定的林木，按每株1元收取。育林费纳入森林植被恢复费中统一专户管理。
第十八条 对发展林业、保护森林资源中做出显著成绩的单位和个人；对长期从事护林工作成绩显著的人员；举报盗伐、滥伐和破坏林木资源行为的有功人员，由县人民政府或县林业行政主管部门予以表彰和奖励。
第十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县林业行政主管部门或授权的乡人民政府、森林公安机关责令改正，赔偿损失，并按下列规定予以处罚：
（一）在封山育林地、幼林地放牧的，除赔偿损失外，按每次羊单位处以1元～3元的罚款；
（二）毁坏树木的，赔偿损失，责令限期补种；故意毁坏的，处以被损失树木价值3倍～5倍的罚款；
（三）在成林地、幼林地、封山育林育草区开垦、挖沙、采石、取土、采樵、采种、挖药材和其他活动，致使林地受到破坏的，按破坏面积处以每平方米50元的罚款；致使林木受到损坏的，依法赔偿损失，责令停止违法行为，补种毁坏株数1倍～3倍的树木，并处以毁坏林木价值1倍～5倍的罚款；
（四）非法占用林地或随意改变林地使用性质的，责令恢复原状，处以每平方米10元～30元的罚款；
（五）临时占用林地逾期不归还的，责令限期归还，恢复原状，并依照前项规定处罚；
（六）毁坏林业设施的，责令赔偿损失，处以损失价值2倍～5倍的罚款；
（七）滥伐林木情节轻微的，责令补种滥伐株数5倍的树木，处以林木价值2倍～5倍的罚款；
（八）盗伐林木情节轻微的，赔偿损失，没收违法所得，补种盗伐株数10倍的树木，处以林木价值3倍～10倍的罚款；
盗伐、滥伐和故意毁坏林木，情节严重的，依法追究刑事责任。
第二十条 未经批准，木材收购单位和个人收购没有采伐许可证和木材运输证的木材，由县林业行政主管部门予以没收，并对双方当事人各处以违法所得1倍～2倍的罚款。
木材加工单位和个人加工、经营无正当来源木材的，责令停业，没收双方当事人违法经营的木材和违法所得，并各处以违法所得50％的罚款。
第二十一条 林业工作人员监守自盗或纵容包庇他人破坏森林资源，玩忽职守，致使森林资源遭受损失的，视其情节轻重给予行政处罚和行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本条例的具体应用问题由自治县人民政府负责解释。
第二十三条 本条例自1993年9月1日起施行。
