2009-2011年廉租住房保障规划
住房城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部
住房城乡建设部 发展改革委 财政部关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知
建保[2009]91号
2009-2011年廉租住房保障规划
住房城乡建设部 发展改革委 财政部
近年来，各地区、各有关部门把解决城市低收入家庭住房困难作为改善民生的重要内容，不断完善政策，健全制度，加大投入，全国各市、县基本建立了以廉租住房为主要内容的住房保障制度，解决城市低收入家庭住房困难工作取得了积极成效。但从总体上看，廉租住房建设还处于起步阶段，截至2008年底全国还有747万户城市低收入住房困难家庭，亟需解决基本住房问题。为统筹安排廉租住房建设，根据党中央、国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署和温家宝总理在十一届全国人大二次会议上所作的《政府工作报告》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）精神，制定本规划。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。
全面贯彻党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的总体要求，加大廉租住房建设力度，着力增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障体系，促进民生改善和社会和谐。力争经过几年的努力，使城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。
（二）基本原则。
1.统筹规划，分年实施。综合考虑经济社会发展水平、城市低收入住房困难家庭数量、住房困难程度、住房支付能力和财政承受能力等因素，确定保障目标和任务，有计划、有步骤地组织实施。
2.量力而行，适度保障。我国是发展中的人口大国，正处于城镇化快速发展时期，对保障性住房的需求较大。廉租住房保障水平要统筹考虑政府的保障能力和城市低收入住房困难家庭的实际需要，坚持以满足基本住房需要为原则。
3.省级负总责，市、县抓落实。建立住房保障绩效评价和考核制度，实行目标责任制管理，省级人民政府对本地区廉租住房保障工作负总责，市、县人民政府具体负责廉租住房房源筹集、配租和租赁补贴发放工作。
4.地方加大投入，中央加大支持。市、县人民政府要通过财政预算等方式，多渠道筹措廉租住房保障资金。省级人民政府要建立廉租住房专项补助资金制度。中央财政对财政困难地区加大资金支持力度。
二、总体目标和年度工作任务
（一）总体目标。
从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户（各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团任务分解见附表）。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。
（二）年度工作任务。
1.2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。
2.2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。
3.2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。
三、保障方式和保障标准
（一）保障方式。
通过新建、购置和改造等方式筹集房源，同时继续实施租赁补贴制度，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。
（二）保障标准。
廉租住房保障对象是城市低收入住房困难家庭，具体条件由市、县政府确定。廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本的居住功能。租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。
四、政策措施
（一）多渠道筹措资金。
1.中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度。2009年廉租住房建设中央补助标准为：西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、山东、福建省的财政困难地区200元/平方米。
2.省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。各地可根据实际情况，统筹使用中央下拨的预算内投资补助和廉租住房保障专项补助资金。
3.市、县人民政府按照国家有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金。市、县财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。
4.对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区改造项目，商业银行要加大信贷支持力度。
（二）落实土地供应和各项优惠政策。
各地区要根据廉租住房保障规划和年度计划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用地，落实支持廉租住房建设的各项税费优惠政策，切实加大政策支持力度，确保如期开工建设。新建廉租住房主要在经济适用住房、普通商品住房和城市棚户区改造项目中配建，配建的具体比例，由市、县人民政府根据当地经济适用住房、商品住房建设和城市棚户区改造规模，以及实物配租廉租住房需要量等因素确定。配建廉租住房的套数、建设标准、回购价格或收回条件，要作为土地划拨或出让的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书和国有建设用地使用权出让合同中明确约定。廉租住房项目要合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。
（三）结合城市棚户区改造多渠道筹措房源。
城市棚户区（危旧房）内低收入住房困难家庭较为集中，推进城市棚户区改造有利于大范围解决低收入家庭的住房困难，改善城市环境，促进社会和谐稳定。各地区要加大城市棚户区改造力度，加强相关的政策支持。城市棚户区改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，与廉租住房建设结合起来进行，统筹安排廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设，优先解决城市棚户区低收入住房困难家庭的住房问题。
五、监督管理
（一）落实目标责任制。
省级人民政府对本地区廉租住房保障工作负总责，要明确市、县人民政府廉租住房保障工作的年度目标责任，并加强监督考核。市、县人民政府要根据省级人民政府的统一部署，明确具体措施，健全住房保障工作机构，切实做到规划到位、资金到位、政策到位、监管到位，确保分配公平。住房保障所需工作经费由同级财政预算安排解决。
（二）确保工程质量和使用功能。
要严格执行工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，加强审批管理，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保廉租住房建设项目工程质量。同时，建立行政审批快捷通道，缩短审批时限，确保按期实现工程建设目标。要按照发展省地节能环保型住宅的要求，推广新技术、新材料和新工艺。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
（三）严格准入退出管理。
要完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，健全社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立规范化的收入、财产和住房情况审查制度，形成科学有序、信息共享、办事高效、公开透明的工作机制。要严肃工作纪律，坚决查处弄虚作假、以权谋私等违法违规行为。
（四）加强监督检查。
住房城乡建设部会同有关部门抓紧建立健全廉租住房保障工作考核机制，加强对各地区廉租住房保障制度建设和本规划实施情况的监督检查。重点检查廉租住房年度计划执行情况，包括建设用地落实、资金使用和建设工程质量，以及目标任务完成情况等。
各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团要根据本规划，制订（修订）本地区2009-2011年廉租住房保障规划，并于2009年7月1日前报住房城乡建设部、发展改革委、财政部备案。
附表：2009-2011年各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团廉租住房保障任务分解表
附件下载: 2009-2011年各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团廉租住房保障任务分解表
http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jswj/zfbz/200906/P020090601541411092951.xls
一、法定撤销权
（一）法定撤销权的定义合同法规定了赠与人的两种具体的撤销权：任意撤销权与法定撤销权。法定撤销权，是指在法定事由出现时享有撤销权的人撤销赠与的权利。法定撤销权与任意撤销权的区别主要有如下两点：
第一，权利主体不同。任意撤销权的权利主体是赠与人，而法定撤销权的权利主体是赠与人或其继承人、法定代理人。
第二，行使撤销权的情形不同。对于任意撤销权，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以行使。在以下两种情况下，不得行使任意撤销权：（1）标的物已经交付或已经办理登记手续；（2）具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质、经过公证的赠与合同。而对于法定撤销权，不论赠与采用何种形式，无论标的物是否已经交付或转移登记，也不管是否经过公证以及赠与是否具有社会公益、道德义务性质，只要符合法定条件，撤销权人均可行使。因此，法定撤销权与赠与合同的性质并无关联。
（二）法定撤销权的行使条件赠与合同中赠与人系无偿转让财产，如出现与赠与人订立赠与合同时相悖的情形时，应当允许其在符合特定条件的情况下撤销赠与合同。我国《合同法》第192条对法定撤销权作了详细规定，具体有如下三种情形：
第一，受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。当受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属时，依赖赠与人与受赠人之间感情基础存在的赠与合同就失去了存在的必要。在有些国家立法中，要求侵害人的行为构成犯罪，赠予人方可行使撤销权。如我国台湾地区民法规定受赠人的行为必须达到被追究刑事责任的程序，如果仅仅是一般的民事侵权行为，则无法行使法定撤销权。我国《合同法》只要求受赠人的行为构成严重侵害即可。那么，侵害到何种程度才能称之为“严重侵害”呢？合同法并未进一步予以界定。笔者认为，由于赠与合同为单务合同、无偿合同，赠与人在受赠人无需支付对价的情况下，将财产赠与给受赠人。如果受赠人对赠与人恩将仇报，如对赠与人及其近亲属实施了刑事犯罪行为，以及严重损害其道德、名誉的民事侵权行为，都应当认定为严重侵害行为而当然可以行使法定撤销权。
第二，受赠人不履行赠与合同约定义务的。该情形主要体现在附义务的赠与合同中。附义务的赠与合同，是指赠与合同中赠与人在向受赠人作出赠与的同时，对赠与附加一定的条件，使受赠人负担一定的给付义务的合同。在附义务的赠与合同中，如果受赠人不按照合同约定履行应当负担的义务，在法律上是一种违约行为，在道德上是违背了自己的诺言、丧失了赠与人对其信任，同时也损害了赠与人的利益。基于此，法律规定赠与人享有法定撤销权。
在合同法上，不履行合同包括完全不履行、部分不履行或部分履行及迟延履行。在受赠人完全不履行约定义务的情况下，赠与人行使法定撤销权应当是不存在争议的。但是，在受赠人部分不履行合同义务的情况下，赠与人能否行使法定撤销权？我国法律目前并无明文规定。
笔者认为，在受赠人部分不履行合同义务或部分履行合同义务的情况下，如果实行一刀切，一律不准赠与人行使撤销权，对赠与人来说缺乏公平。因为在附义务的赠与合同中，赠与人完全按照合同约定履行赠与义务，却没有按照合同约定享有权利，造成权利义务不平等。相反，如果受赠人部分不履行合同义务或部分履行合同义务，甚至仅发生轻微的违约行为丝毫未影响到赠与人的利益等，均视作受赠人未履行合同而允许赠与人行使撤销权，赠与合同实际上对赠与人就失去了约束力，受赠人却因履行了一定义务而未得到相对应的利益，一定程序上损害了受赠人的合法权利。笔者认为，在受赠人部分不履行或者是部分履行约定义务时，应当准许赠与人可以行使部分撤销权，部分撤销的是与受赠人不履行义务部分相对应的那部分赠与。这样不但能维护赠与人的利益，保证赠与合同的稳定性，也能避免赠与人滥用法定撤销权。
第三，受赠人不履行对赠与人的扶养义务。扶养有广义和狭义之分，广义的扶养指的是一定范围内的亲属间相互供养和扶助的权利义务关系，包括长辈对晚辈的抚养、晚辈对长辈的赡养和平辈之间的相互扶养。我们这里所说的“扶养”应做广义理解。有学者认为，受赠人对赠与人的扶养义务可以约定，也可以法定。如果仅仅把此处的扶养义务限定为法定，势必会限制和剥夺赠与人通过行使撤销权来保护其权利。笔者认为，根据《合同法》第192条第1款规定，法律已经规定了受赠人不履行约定义务的撤销权，那么这里的扶养应仅指法定的扶养。不履行扶养义务可以行使撤销权的适用条件：一是存在不履行扶养义务的行为；二是受赠人具有扶养能力而不履行扶养义务。如果受赠人无扶养能力而未履行扶养义务，表明受赠人主观上没有不履行的故意，只是客观原因导致不能履行。在这种情况下，赠与人就不能行使法定撤销权。
另外，还有学者认为，在赠与目的不能实现时，赠与人也应当享有撤销赠与合同的权利。但我国现行法上就此未设明文规定，如：赠与的目的是为求助贫困学生上学，但受赠学生将此款挥霍浪费，应当允许赠与人撤销赠与合同。
二、现行合同法规定的法定撤销权的不足之处
（一）应明文规定，受赠人故意妨碍赠与人行使撤销权的，赠与人的继承人或法定代理人也可行使法定撤销权我国合同法未规定受赠人故意妨碍赠与人行使撤销权的，赠与人的继承人或法定代理人也可行使法定撤销权。但世界上许多国家立法规定受赠人故意妨碍赠与人行使撤销权，赠与的继承人或法定代理人可行使法定撤销权。如德国民法第530条第2款规定：“赠与人的继承人只有在受赠人故意和不法行为……妨碍撤回时，才享有撤回的权利。”
受赠人故意妨碍赠与人行使撤销权使得赠与人不能正常行使撤销权。如果在受赠人恩将仇报的情况下，受赠人故意作出不当行为，使赠与人不能撤回对受赠人的赠与，而赠与人仍要按照赠与合同约定履行赠与义务，于理不通，违背人之常情。在这种情况下，应当允许赠与人的继承人或者法定代理人行使撤销权。赠与人的继承人或者法定代理人享有撤销权后，可以达到同样的不向受赠人为赠与的目的。
（二）应当扩大行使法定撤销权的主体范围赠与人、赠与人的继承人与法定代理人是我国合同法规定的行使法定撤销权的主体。但根据我国《合同法》第193条规定，似乎只有因受赠人的违法行为导致赠与人丧失民事行为能力或者死亡时，赠与人的继承人或者法定代理人才可以撤销赠与。如果赠与人丧失民事行为能力或死亡，并非系受赠人违法行为导致，赠与人的继承人或法定代理人无法撤销赠与，如果履行赠与，将导致赠与人的继承人或赠与人生活质量大大降低或无法维持正常生活。笔者认为，在此情形下，应当允许赠与人的继承人或其法定代理人行使撤销赠与权。赠与人的法定代理人或继承人行使撤销权的区别是：在赠与人丧失民事行为能力时，由法定代理人行使撤销权，法定代理人是基于代理权行使撤销权，行使撤销权后的利益归属于赠与人；在赠与人死亡后，由继承人行使撤销权，赠与人的继承人是基于继承权行使撤销权，行使撤销权后的利益归属于继承人自己。另外，在赠与人的法定代理人与继承人不同的情况下，应由继承人作为行使撤销权的主体。而继承是随着被继承人死亡后开始的，在赠与人丧失民事行为能力时，由于赠与人并未死亡，继承尚未开始，这时应由赠与人的法定代理人行使撤销权。
（三）应当新增赠与人发生穷困时的撤销权《合同法》第195条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”该条法律规定赋予了赠与人“穷困之际的不履行权”，即“穷困抗辩权”或称“拒绝赠与履行”。赠与合同在基于双方意思表示一致而成立的，合同成立后，对赠与人具有法律约束力。根据诚实信用原则，无论赠与人财产状况发生怎样变化，赠与人都应当按约履行赠与义务。但是，赠与合同毕竟是单务合同、无偿合同，如果要求赠与人在自身都难保的状况下，还要为他人谋福，是过于严苛了。由此可见，赠与人的“穷困之际的不履行权”实乃“同情弱者之一种道德化之规”。如果仅规定赠与人享有穷困抗辩权，而不享有穷困撤销权，是不足以全面维护赠与人的合法利益的。有时赠与人已经陷于窘境，甚至到了难以度日的地步，这时赠与人即使停止履行赠与义务，也不能摆脱困境。因此，笔者建议，在合同法195条规定的基础上，再赋予赠与人对已赠与部分的撤销权，即可以要求受赠人返还已赠与的部分标的。“穷困抗辩权”与“穷困撤销权”是有区别的，区别在于：第一，性质不同。“穷困抗辩权”或称“赠与履行的拒绝权”，性质上是抗辩权。赠与人在特定情形发生时，可以拒绝履行其对于受赠人的赠与给付义务，而不负债务不履行责任。“穷困撤销权”，性质上为形成权，行使的效果是使赠与关系永久地消灭。无论赠与财产是否交付或转移登记，均可行使。第二，行使的时间不同。穷困抗辩权利只能在赠与标的物尚未交付前行使，不具有溯及力。如果已经交付，即使赠与人经济状况恶化，也不得要求返还。穷困撤销权无论赠与标的物是否交付都可行使，具有溯及力。第三，行使的目的不同。穷困抗辩权目的在于照顾确实已处于困窘中的赠与人，平衡双方利益。穷困撤销权主要是对受赠人的忘恩行为或不履行义务的一种惩罚。世界上一些国家通过立法明文规定撤销赠与的法定事由之一就是赠与人陷于穷困。笔者认为，我国合同法虽然规定了“穷困抗辩权”，但为从根本上解决赠与人的生活困境，还应明文规定赠与人享有“穷困撤销权”。
北安市法院 王鹤丹
